销售下滑、评级下调,龙湖集团“换帅”能逆转形势吗?

市场发展到现在,增量空间已经相当有限。“而且接下来市场将会面临比此前发生的更加严酷的‘洗牌’,这是财务、经营处在安全线以上的龙湖也必须面临的考验。”
销售下滑、评级下调,龙湖集团“换帅”能逆转形势吗?

​雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

自去年7月份的组织构架大调整后,龙湖集团的关键岗位又换人。

2月28日,龙湖集团发布公告称,公司执行董事、40岁的陈序平被任命为首席执行官,原首席执行官邵明晓出任龙湖董事会副主席。

雷达财经注意到,这是陈序平半年内第二次被委以重任。

半年前,龙湖集团进行了一次大规模的组织架构调整,新成立地产航道,下设投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。出任地产航道总经理兼市场营销部总经理职位的,正是时任龙湖集团副总裁的陈序平。

龙湖集团组织和人事调整的背景是,房地产行业进入“黑铁时代”,头部房企想要在千亿规模基础上实现增长,面临着前所未有的挑战。

对龙湖自身而言,眼下的困难是如何在行业不景气的背景下,稳住销售。克而瑞数据显示,今年前2个月龙湖集团实现全口径销售额为200.6亿元,同比减少46.5%,权益销售额130.7亿元,同比下滑50.21%。

更早之前的去年12月7日,惠誉将龙湖集团的评级展望从“正面”下调为“稳定”。惠誉表示,由于市场波动,龙湖的合同销售额、销售回款从2021年8月开始下降,但好于整体行业,EBITDA利润率也有所下降。

惠誉表示,如果合同销售持续疲软、预售资金需求紧张,可能会影响房地产开发商(包括龙湖集团)的销售收入和流动性。

CEO更替,“80后”上位

资料显示,2011年6月份起,邵明晓获任龙湖集团执行董事,担任集团CEO及投资委员会委员。在其CEO任职期间,龙湖的合约销售额从2011年的382.6亿元增长至2021年的2900.9亿元,进入地产企业头部梯队。

据透露,这次转换到新的岗位上,邵明晓未来将主要聚焦两个方面的工作。一是进一步辅佐董事长吴亚军聚焦战略、组织团队,多做知识赋能,为公司保驾护航;二是全力支持管理团队,帮助新任陈序平取得更大的成功。

龙湖集团的业绩会,通常由吴亚军、邵明晓和首席财务官赵轶三人搭档,三人也被称为“铁三角”。

在2021年龙湖集团中期业绩会上,陈序平以时任龙湖集团副总裁的身份,在龙湖集团的“铁三角”身旁份首度公开亮相。

当时邵明晓对其介绍是,“陈序平是一个知识结构非常全面、非常勤奋,而且领导力很强的一个高管。”

那场业绩会是此次CEO更迭的信号。在业绩会举办的当天,龙湖发布公告,宣布委任陈序平为执行董事。

相对于现年56岁的邵明晓,陈序平在地产行业算得上是个“年轻人”。

1982年出生的陈序平,毕业于清华大学土木工程专业,并取得硕士学位。2008年,陈序平便以龙湖仕官生的身份加入龙湖集团。

所谓仕官生,是龙湖集团对校园招聘对象的一种称呼,指那些具有中高层管理或专业技术培养潜力的人,龙湖集团通过“仕官生制度”为公司寻找和培养未来的中高层管理人才。

进入龙湖后,陈序平从一线做起,历任工程经理、项目总、工程总、投资发展部负责人等职位,并于2016年底出任成都公司总经理。在其任期内,成都龙湖的地产开发销售额从2016年的53亿元增长到2020年的180.23亿元。

值得一的是,公告提到,陈序平作为执行董事订立服务合约,任期自2021年8月25日起为期三年,享有每年基本酬金人民币1400万元、酌情花红及其他福利。

总部已先行“瘦身”

雷达财经注意到,此前在2021年7月,龙湖集团公布了组织架构大调整的结果,单独成立地产航道,陈序平从成都龙湖总经理上任集团地产航道总经理,并在一个月后当选为龙湖执行董事。

关于这次调整,除了人事上的变动,最大的变化就是成立了地产航道。

早在2018年,龙湖提出“空间即服务”战略后,就把地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务列为四大航道业务,去年又新增房屋租售和装修两大主航道业务。

原本地产开发航道的营销、投资、运营、工程、研发等职能都由龙湖集团总部直属管理,本次调整之后,这些部门全部划归到新成立的地产航道统一管理。

将地产航道独立出去的同时,龙湖集团总部也更名为“集团赋能平台”,总部的新定位是专家能力支持协同而非管控。

外界猜测,"三道红线"、"两集中"供地策略倒逼之下,规模不再是唯一指标,经营性物业时代正在到来,在龙湖的新架构下,集团业务被分为开发与经营两大部分。

地产开发一如既往是基本盘面,同时经营类业务被寄予更高的期望,未来要创造更多增量、实现更高增速。

至于让陈序平主导全新的地产航道,按照龙湖集团官方的说法,陈序平在成都区域的一系列业绩与表现与集团近几年来多元业务发展相契合,体现了集团对高层管理人士能够积极引领业务创新的期待与诉求。

销售下滑利润收窄

地产股在经历了过去一年的集体回落,目前所有上市房企中,仅剩下龙湖和万科两家企业的市值还在两千亿之上。

2022年至今,龙湖集团的股价还上涨了10%,但独树一帜的龙湖并非可以高枕无忧。

事实上,行业下行叠加疫情影响,龙湖集团的规模增长势头已经明显放缓。数据显示,2021年全年,龙湖集团累计实现合同销售金额2900.9亿元,同比上升7.2%;按照此前制定的“2021年3100亿元”的销售目标计算,2021年全年仅完成年度目标约93.6%。

去年8月25日,在龙湖集团的中期业绩沟通会上,龙湖时任CEO邵明晓表示,公司3100亿元的销售目标是没有问题的,公司非常有信心。

但当时龙湖集团的合同销售额和销售收入已经出现同比下滑。7-10月其销售额同比分别下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。

11月单月,该公司实现销售额225.7亿元,同比减少20.67%。实现销售面积132.6万平方米,同比减少23.13%。

12月7日,惠誉发布评级报告,将龙湖集团的展望从“正面”调整为“稳定”,并确认其长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级及其未偿高级票据评级为“BBB”。

克而瑞数据显示,今年前2个月龙湖集团实现全口径销售额为200.6亿元,同比减少46.5%,权益销售额130.7亿元,同比下滑50.21%。

其中,1月龙湖公告的权益销售额为69.9亿元。由于官方尚未公告2月份的权益销售额,根据上述统计推算,龙湖2月权益销售额也只有60.9亿元。

在房企融资仍被严控的当下,房企对资金与回款的重视程度达到了前所未有的高度,而权益销售正好能让外界更容易看清楚一家企业的实际经营情况。

惠誉预计,2022年龙湖集团的合同销售额将下降8%。合同销售疲软和预售资金需求紧张可能会影响房地产开发商(包括龙湖集团)的销售收入和流动性。

除了销售额下降,龙湖的利润率也在收窄。

惠誉表示,龙湖集团的EBITDA利润率,从2019年至2020年的18%-21%和2020年上半年的17.3%下降至2021年上半年的12.8%。下降速度快于大多数投资级同行,主要是由于确认了土地成本高的房地产销售以及销售和管理费用增加。

惠誉预计,龙湖集团的EBITDA利润率(未计入合资企业数据)将在2021年至2023年下降至15%-16%。管理层预计,在未来12-24个月内房地产开发毛利率将从2020年的27.3%和2021年上半年的23.4%降至20%-25%。

除此之外,房企的负债状况一直是市场关注的焦点,龙湖集团也不例外。

财报显示,截至去年6月末,龙湖集团总资产为8734.46亿元,总负债6727.94亿元,净资产2006.52亿元,资产负债率77.03%。

从“三道红线”看,龙湖集团净负债率46.0%,现金短债比达到5.48倍,剔除预收款后的资产负债率为68.3%,属于“绿档”水平。

截至2021年6月末,龙湖集团龙湖集团流动负债有4719亿元,其中一年内到期的短期债务有181亿元。非流动负债方面,龙湖集团有超过一年期的长期有息负债合计1737亿元。

相较于偿债压力,截至报告期末,龙湖集团账上现金及现金等价物有989.8亿元。且在1月11日,公司公告,附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将公开发行2022年公司债券(第一期)。发行规模为不超过28亿元,分为两个品种,利率最高4.6%。

总体来看,龙湖集团的销售疲软,盈利能力出现下滑;短期内流动性无虞,但公司面对的去化回款压力仍然很大。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,陈序平履新龙湖集团CEO,所面临的市场环境已经和此前大不相同。市场发展到现在,增量空间已经相当有限。“而且接下来市场将会面临比此前发生的更加严酷的‘洗牌’,这是财务、经营处在安全线以上的龙湖也必须面临的考验。”

注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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