房企稳健派代表:南新城,北龙湖,谁赞成,谁反对?

古人造字,挺有深意,稳这个字拆开来看,就是“千不急”,意思是千万不要着急,王部长的意思再明显不过,既要稳,就不要急。
 房企稳健派代表:南新城,北龙湖,谁赞成,谁反对?
来源:一号地产 ID:dichanyihao 作者:海哥
一号说:高手更在乎长远

年初,住建部长王蒙徽接受央视记者采访时,被邀请写下2022年房地产的关键词。

王部长言简意赅:“稳”!并郑重书下落款。

 房企稳健派代表:南新城,北龙湖,谁赞成,谁反对?
 

古人造字,挺有深意,稳这个字拆开来看,就是“千不急”,意思是千万不要着急,王部长的意思再明显不过,既要稳,就不要急。

但市场会不会听部长的话呢?开年以来,利好不断,行业却依然未见根本起色。不少投资者、从业者,还是有点着急了,这几天问我,行业内有没有好的投资标的或就业企业?

一号君仔细想了想,给出了6个字:“南新城、北龙湖”。

或许有人问为什么不选万科?这个问题,想必买过万科股票的都懂,至于工作机会,万科流动性不高,所以外招机会也很少。

龙湖(0960.HK)和新城(601155.SH),一个传统豪门,一个行业新贵,又都是2500亿级规模的头部房企,在这两年的行业大风大浪中,却成了最稳健的两家。

仅凭这一点,就很值得研究。如果把它们放在一起,发现会有许多共同点。

股债双稳:还本付息正常,信用评级稳定

先说资本市场的表现。去年至今,龙湖集团、新城控股的三大国际信用评级始终稳定,是业内极少数未被下调评级的民营房企。

感兴趣的朋友可以查询一下标普、惠誉、穆迪三家对龙湖、新城的现有信用评级,整体仍处在在行业较高信用水平。

美元债方面,龙湖集团和新城控股均未出现要约或展期需求,且近1年多时间内多次回购,提振了市场信心。

相比于其他出险企业的债务要约交换,或展期、或躺平,龙湖和新城在美元债方面的主动管理表现可圈可点。

就在一号君发稿日,新城控股通过互动平台,回复投资者:“公司目前流动性良好,已完成2020年公开发行公司债券(第一期)(品种一)回售资金的兑付及部分境外美元债的提前偿还。公司租金收入的持续增长为公司现金流的稳定提供支撑。公司坚守底线思维,提前或按时全额偿还公开市场债券本息,全力保障公司及全体股东的利益。”

据了解,完成兑付的债券额度为6亿元,提前赎回的为3月20日到期的2亿美元债券,此次共赎回1.6亿美元,并予以注销。

美元债价格方面,新城控股和龙湖集团的表现也优于行业平均水平,特别是龙湖集团的美元债,价格和收益率波动极小。

 房企稳健派代表:南新城,北龙湖,谁赞成,谁反对?
 

而最令中小投资者关注的股价方面,新城控股的股价从2021年至今,其价格基本上在26至40元每股之间浮动,整体涨跌幅度不大,截至3月9日的30日均价是32.84元每股,60日均价是31.71元每股;

龙湖集团的股价同样平稳,去年以来,龙湖集团的股价在30港元每股至50港元每股区间浮动,截至3月9日的30日均价是38.59港元每股,60日均价是40.95港元每股,最新的收盘价是38.75港元。

相比于其他单边下跌的地产股,买到龙湖和新城,算是捡到宝了。

业务协同:住宅商业双轮驱动

业务层面,龙湖集团和新城控股的相似度就更高,二者规模相当,业务相近,主体业务还是地产开发、商业开发和运营管理。

商业地产方面,龙湖集团有龙湖天街,新城控股有吾悦广场,均是国内商业地产品牌第一梯队。

根据此前新城控股披露的2021年业绩报告,2021年1-12月,新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元,累计销售面积约2354.73万平方米。同时,公司2021年新增竣工面积3290.34万平米。

其中,在商业领域,新城控股2021年实现商业运营总收入86.39亿元,超额完成全年85亿元的既定目标,同比增长51%;全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座,截至2021年12月31日,已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座。截至2022年1月25日,公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座,进驻全国136个城市。

龙湖集团方面,2021年全年,龙湖集团实现合同销售额2900.9亿元,同比上升7.2%;实现合同销售面积1708.9万平方米。有关数据显示,截至目前龙湖商业已开业项目达60余个,在手项目超过100个。

龙湖集团2021年半年报显示,龙湖商业整体出租率97.8%,已开业商场的同店销售额同比增长60%,龙湖商业运营实现租金收入37.1亿元。

龙湖和新城的经验体现出,商业+地产的双轮协同发展,能在很大程度上平抑周期波动带来的风险。特别是重资产持有的商业地产,日常运营的租金收入可以给公司贡献源源不断地现金流,遇到风险也可以做资产证券化进行融资,真正进可攻退可守。

相较于此前过度多元化,比如房企跨界去造车,或者做文旅、酒店的,或者重仓长租公寓、商办的,疫情这两年,可以说损失惨重。

如果在业务上总结一下,一号君觉得可以这样说,住宅是刚需,商业消费同样也是刚需。龙湖和新城恰恰抓住了消费者最大的两个刚需。

管理效益:信披公开透明 公司团队稳定

资本市场表现持续稳健,主营业务持续增长,特别是商业地产已成为公司第二增长曲线,这在当下的房地产行业已经殊为难得。站在投资者和员工的角度,谁不希望有这样的公司?

龙湖和新城还有更难得的地方,一号君姑且称之为“管理效益”。

前段时间龙湖集团实现了高管层的“新老交替”,龙湖仕官生陈序平接棒地产老将邵明晓出任龙湖集团CEO。

长期观察房企的朋友都知道,新城和龙湖这两家公司的高管层都十分稳定,许多高管都有着十几年、二十多年的司龄。偶尔出现一个高管层面的变动都会成为行业大新闻,而且这种变动一般都是前后任的接棒,并不会因为高管的离任,造成业务层面的断档。

比如2020年新城控股联席总裁离任,曲德军接任分管新城商业业务,往往都会是无缝对接,更令人佩服的是,人员的新老交替,行业的认同度非常高。

除了高管团队超稳定之外,这两家公司的中层或者说专业领导层,相比其他房企也要稳定许多,即便是在去年下半年这样的市场行情下,行业到处都在裁员、精简,负面不断的时候,龙湖和新城也未传出有大规模的裁员,相反,许多专业类岗位还在开放招聘。比如龙湖集团在提出“六大航道”发展战略后,许多业务条线都在招聘。

即便是因组织架构变动造成的人员精简,据说也是按照“N+1”的标准进行了补偿。这在房地产行业,已经不仅是一股清流了,堪称“业界良心”。

此外,龙湖和新城之所以得到业内和资本市场的高度认可,还有一个重要因素,就是这两家的信息披露及时、规范、全面,从上市公司角度而言,公司的透明度越高,得到的信任度也就越高。

不管是通过上市公司公告,还是通过互动平台、媒体采访,公司在信息披露的过程中,能够及时回应外界关切,及时化解和澄清传言,与社会公众和投资者建立了深厚的互信。

相比于其他一些公司在应对市场传言方面的默不作声或消极怠慢,公告追着新闻跑,反而给自身造成了极大的被动,久而久之,市场的信心也被消磨光了。

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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