保障性租赁住房的蛋糕,公寓企业怎么分?

中央的战略定调下,地方政府也在积极推进保障性租赁住房的建设。

  住有所居,居有所安。住房是中国百姓千百年来最基础的民生需求。

  2022年两会政府工作报告4次提及“住房”,要求继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

  中央的战略定调下,地方政府也在积极推进保障性租赁住房的建设。在地方两会工作报告中,2022年重点任务均强化部署保障性租赁住房建设。“大力增加保障性租赁住房供给”、“加快发展长租房市场”被住建部列为2022年工作重点。

  保障性租赁住房

  何以成为住房租赁市场C位?

  当前,我国已经建成世界上最大住房保障体系,包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。

  公租房主要解决住房和收入“双困”的城镇家庭住房问题;保障性租赁住房重点解决人口净流入的重点城市,特别是城市新市民和青年人住房问题;共有产权住房主要帮助有一定经济实力、买不起房子的城市居民改善居住条件。

  较之于其他两种住房供应,保障性租赁住房为何能够成为住房租赁市场C位,受到更多社会关注和政策扶持?这背后隐含着深刻的国情和社会基础。

  可以看出,三种保障性住房分别对应不同的城市人群,而以毕业生、外来务工人员为主的城市新市民和青年人无疑是面临住房困难的绝大多数。

  数据显示,2020年全国流动人口为3.76亿人,10年间增长了将近70%。大量的人口流动带来的住房矛盾,集中体现在一些人口净流入的大城市中,针对新市民、青年人群体的租住房源缺少。与此同时,我国每年有规模庞大的新就业大学毕业生,毕业生中相当一部分进入大城市工作。这两个群体汇合在一起,带来了巨大的租房需求。

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  “高校毕业生、新蓝领等新市民、青年人是我国城镇化进程中的关键群体,对促进城市新业态发展、稳定社会就业发挥着重要支撑作用。”全国政协委员、中央党校(国家行政学院)马克思主义学院院长张占斌表示,解决好这部分重点人群的住房问题,既是解决大城市住房问题的关键所在,也是实现人民安居乐业、社会安定有序的需要。

  针对大城市的住房突出问题,中国建设银行董事长田国立表示,“今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题,特别是满足普通老百姓、没有积蓄的、进城务工、新市民这些阶层的住房需求,未来是需要靠租赁住房来解决。”

  2021年,我国将40个城市纳入保障房试点,大力发展保障性租赁住房。2021年6月,国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从土地、财税、金融等方面明确保障性租赁住房的支持政策。

  《意见》明确提出,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。同月,加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议明确要求,把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。

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  截至2021年12月,共有28个省市披露“十四五”保障性租赁住房建设计划,超过60个城市被纳入,主要为人口净流入较多的一线和二线城市,常住人口基本在100万以上。从实施情况看,在人口流入较多的40个重点城市,2021年已筹集保障性租赁住房94.2万套,预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难,初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好开端。

  投入大、回报周期长、回报率低

  保障性租赁住房困境待解

  保障性租赁住房已经上升至国家战略层面,具有明显的强民生、弱盈利属性,这决定了保障性租赁住房的建设需要政策先行,国企为主。迈点观察已经落地的保障性租赁住房项目发现,在建设方式上,大多采取政府提供政策、项目支持,引导各类市场主体建设运营的方式。这种不完全以政府为主导的建设方式,不仅降低了财政负担,提高运营效率,也有助于扩大租赁住房供给。

  对于保障性租赁住房这项浩大的民生工程,它的建设与落成并非一朝一夕,过程中也伴随着各种各样的困难:

  一方面,市场主体积极性不高。在房地产市场租售比严重失调的环境下,保障性租赁住房的投入大、回报周期长、回报率低,较难吸引市场主体主动参与;另一方面,由于保障性租赁住房投入大,所以基层推进难度大。

  就现有情况来看,各地的保障性租赁住房建设指标大部分交给下属国企来完成,而大部分国企在公寓运营管理方面经验不足,国企与市场化运营机构合作或许是一个不错的方式。

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  此外,限制保障性租赁住房快速推进的最关键因素非资金与金融支持莫属。如果没有周期长、利率低的金融贷款作为支撑,保障性租赁住房就难以取得可持续发展。

  可喜的是,这一问题即将得到缓解。人民银行、银保监会于春节后发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

  万丈高楼平地起,保障性租赁住房项目的建成或许只是第一步。未来如何通过高效运营及各种生活服务,切实提高新市民的租房幸福感、安全感,才是政府及运营方需要持久考量的。

  凝聚合力

  各方积极参与保障性租赁住房建设

  由于保障性租赁住房涉及到施工、设计、运营、管理等多个环节,采用社会各方力量群策群力,各取所长的方式才能最大限度地提高效率。

  对于有充足公寓运营经验的社会化住房租赁企业而言,参与保障性租赁住房建设,是践行企业社会责任、增强品牌正能量的有效途径。通过为政府或国企提供运营托管服务,或可进一步增强品牌影响力,扩大盈利空间。

  窝趣创始人兼副总裁杨稷此前表示,“(对于长租公寓企业)保障性租赁住房有很大的机会和空间。”

  诚然,公寓企业若想在保障性租赁住房上分一杯羹,轻资产赋能是其强项,输出全方位运营托管是绝大多数企业会选择的通路。这需要企业强化自身运营能力,确保公寓运营的安全稳健。另一方面,增强品牌背书,拓宽政企合作渠道也是企业需要注意的。

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  作为西南地区重要的人口流入城市之一,重庆在保障性租赁住房建设方面积极行动。

  近年来,重庆高度重视保障性租赁住房建设。截至2021年8月,全市已经筹集保障性租赁住房房源2.7万套(间),按计划,“十四五”期间,全市将新筹建保障性租赁住房40万套(间)。

  据悉,为更好地发挥国有企业在住房租赁市场培育发展中的引领和示范作用,重庆市地产集团2020年组建成立了重庆首个市级国有住房租赁投资运营平台——渝地辰寓公司。

  辰寓冠寓照母山青年公寓是渝地辰寓与龙湖冠寓共同打造的市级国有保障性租赁住房的首个标杆项目。该项目由渝地辰寓统筹整合国有空置存量资产,龙湖冠寓具有丰富的存量资产盘活、租赁住房运营经验,能够提供投资研判、产品设计、销售管理、资产管理、对客服务等综合性的解决方案,主要负责该项目前期定位、研发设计、产品建造及运营管理等。

  该项目总建筑面积约5000平方米,住宅房源119套,已于2021年开业运营,可为周边产业技术人员及企业管理人员提供高品质的居住体验。

  渝地辰寓与龙湖冠寓作为国企和民企的代表,很好地诠释了保障性租赁住房的强强联合的合作模式,也为行业提供了借鉴与参考。

  据迈点不完全统计,窝趣、城家公寓、东南青年汇、越秀星寓、莞寓、宁巢公寓、乐璟生活社区、建方长租、旭辉瓴寓、苏州恒泰、安歆集团、朗诗寓等品牌已积极参与到保障性租赁住房的建设中,在非改租等存量盘活方面发挥重要作用。

      总结

      保障性住房作为住房供应体系的重要补充,不仅能够解决城市新青年的住房困难问题,还将推动保障房和商品房“双轨”并行,成为促进房地产良性循环、构建租购并举新发展模式的关键。

      基于近期保障性租赁住房政策的密集出台,住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹预计,2022或成发力保障性租赁住房的“制度大年”。政策推进下,保障性租赁住房将迎来新一轮的发展。

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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