莆田首富兄弟涉险

在房地产行业发展的黄金期,闽系房企在全国迅猛扩张,莆田首富兄弟创办的正荣地产、融信中国便是其中代表。如今,地产进入黑铁时代,这对兄弟迎来前所未有的挑战。

作者 | 陶婷

编辑 | 韩忠强

福建人通常是爱抱团的,他们有着强烈的家族观念,会集齐所有力量,去干一件事。因此,一家多人做生意,一门出几个富豪的事情,在福建屡见不鲜。

这其中,以在黄金十年的地产行业里尤甚。如从福建晋江走出来的三盛集团的林荣东、林荣滨兄弟,又如从福建莆田走出来的正荣地产欧宗荣、融信中国欧宗洪兄弟。

那些年,正荣、融信在内的闽系房企迅猛扩张,成为房企中不容小觑的存在。时光荏苒,当年的风光突然不再。

2022年2月11日,在债务违约的消息下,正荣地产当天股价大跌66%。截至3月18日,今年以来正荣地产重挫了82.75%。

而融信也传出可能债务违约问题。一时之间,欧宗荣、欧宗洪面临着前所未有的局面。

此外,在3月初,融信、正荣披露的今年前2个月的销售数据同比均出现了较大下滑。

地产江湖告别黄金时代,正荣、融信这对莆田兄弟创办的地产企业,又将如何度过?

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01、兄弟创业

欧宗荣、欧宗洪的老家,位于福建莆田市东峤镇汀塘村。由莆田市往东南行至大约30公里,便到了兄弟俩出生的小村庄。

这里靠近大海,对面就是我国宝岛台湾。兄弟俩出生在距村口不远处、一座土坯搭起的小院落,他们兄弟姐妹有六个。欧宗荣排行老二,欧宗洪排行老三。谁也不曾想到,这两个从小村庄里出生的穷小子,竟然在多年后成了富豪榜上的常客。

上世纪80年代,“要致富,先修路”的口号响彻大江南北。在社会已经闯荡数年的欧宗荣,意识到路桥工程有发展出路。1986年,在累积一定工程经验后,21岁的欧宗荣创办了江西正荣市政工程有限公司。就在欧宗荣赚得第一桶金时,欧宗洪这一年只有15岁。

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1995年,24岁的欧宗洪自立门户,正式创立莆田市交通工程有限公司。这家公司,先后承包了福宁、福泉、京福、吉林江黄等十几个高速公路部分路段的施工建设,也让欧宗洪赚取了第一笔钱,年盈利千万元。就在欧宗洪“独”闯江湖的第二个年头,也就是1996年,欧宗荣也迎来了人生的重大转折点。

这一年,欧宗荣在江西宜春获取了一块地皮,由此进入房地产领域。欧宗荣投入1亿多元,建成至今被当地人民引以为傲的“赣西第一街”。两年后,欧宗荣整合了自己在江西、福建等地的8个全资子公司,成立了正荣集团。

欧宗荣地产事业顺畅的同时,欧宗洪也紧随其后,一脚踏进了房地产业。2000年,欧宗洪创办莆田市交通房地产开发有限公司,投资建设了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。当时,在周边房价不到500元/平方米的时候,“观桥御景”硬是卖到了1400元/平方米,被莆田市民惊呼“天价”。

尽管“观桥御景”项目让欧宗洪名利双收,但此时的欧宗洪仍未脱离家族的庇护,欧宗荣显然比欧宗洪更加独立。据南方周末报道称,“观桥御景”表面上看是欧宗洪的项目,但实际上主要是老大欧宗金在里面运作。欧宗金在上世纪初成立了福建欧氏投资集团,房地产也是其业务范围之一。

2003年,从莆田房地产市场大赚一笔后,欧宗洪转战省会福州,成立福建融信房地产开发有限公司(融信的前身)。在融信成立的前几年,欧宗洪一直在福州开发大众型楼盘,直到2007年上半年,全国楼市暴涨的到来。

这一年,欧宗洪干了一件令自己糟心的事。他大手一挥,买了一块“地王”。然而,房地产政策突变的形势下,融信赔钱又退了这块地,最后损失7000万元。而正荣也在2009年,因一直没有支付2007年的土地款,地块被政府无偿收回。那一刻,正荣和融信的悲欢是相通的。

在欧宗洪因拍下地王、又退了地王,在业内口碑毁誉参半时,二哥欧宗荣以30亿元的财富,在2007年胡润百富榜上,排名第269名。这是他第二年上榜了。此时,无论是从公司的历史、规模,或是个人的身家,欧宗洪与哥哥欧宗荣仍有较大差距。不过,所幸的是:熬过艰难的2008年,2009年,房地产市场再次热了起来。

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(2009年,某房地产展示交易中心)

欧宗洪趁机开发了人生第一个中高端楼盘,其位于福州西南部的大卫城项目。大卫城开盘的时候,特价房卖到每平方米8888元(周边房子是1500元每平方米),这让融信声名鹊起。

随后几年,在福建人敢闯的个性下,在家族企业的帮扶下,在宽松的信贷政策下,欧宗荣、欧宗洪乘借着房地产的黄金十年,拉开了他们在房地产市场凶猛扩张的序幕。

 

02、狂飙突进

那些年,闽系房企可分为两个派别:一派是稳健型房企,即不追求规模、百强排名,持有很多优质资产,比如三迪等;一派是采取“高杠杆、高周转、高溢价”(简称“三高”)模式,没有很多自持资产。融信和正荣所采用的正是“三高”模式。

正荣迅猛拿地始于2013年,那一年,正荣拟通过做大规模寻求上市,其斥资150亿元先后在上海、福建南平、苏州、南京、西安等地接连拍下10余地块。其中,仅在当年10月份,就以73.46亿元拿下四幅地块。

欧宗荣攻城略地时,欧宗洪也没闲着。融信也在2013年,进入中国最繁荣的一线城市。当年,欧宗洪同时派出两支队伍,分赴北京和上海,目标是“两地必下其一”。很快,融信联合绿地在上海拿下第一块地。

各自为战的融信和正荣,在此期间同时有了上市的计划。不过,因规模不够、大量关联需要清理,融信的上市计划推迟到了2015年。这一年,融信销售额达到295.3亿元,正荣销售额达到306.3亿元。

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(福建省莆田市,正荣财富中心)

2016年,对欧宗洪来说,是个特殊的年份。这一年,令人意想不到的是,欧宗洪不仅像二哥欧宗荣一样,将总部搬到了上海,还抢在正荣前面,成功登陆港交所。

随后两年,从393亿元到707亿元,融信销售额跳跃的幅度,让大多数同行望尘莫及。在莆田人看来,那几年的欧氏兄弟可谓春风得意至极。

但快速的发展,也暗藏负债的危机。在正荣起步腾飞的2014年,它的净负债率就超过1700%,当年的借贷成本曾高达12.5%。融信在2015年时递交的招股书上显示,当年3月,融信净负债率曾高达1601.9%。外界敲响警钟之时,兄弟俩的选择仍然是规模。

2018年,狂奔中的正荣,终于如愿上市了(上市公司名为正荣地产)。这一年,即便房住不炒的政策定调了,正荣也没有放慢前进的脚步,其新增土地储备57幅的同时,正式加入千亿房企俱乐部。同年,欧宗荣以330亿元的财富,排名胡润百富榜第79名,继2017年,又一次成为莆田首富。这一年,欧宗洪凭借95亿元的财富值,也出现在了榜单上。

虽然财富值比二哥欧宗荣逊色了不少,但欧宗洪在“另一扇门”上向兄长靠近。2019年,在一家权威机构发布的房企综合实力榜单上,融信虽然比第十七名的正荣落后了三个名次,但这一年,其不仅首次进入了房企前二十强,还以1080亿元的销售额,迈过千亿房企大关。

至此,欧宗洪算是用自己的方式,与哥哥欧宗荣站在了同一水平线上。然而,对于融信和正荣的发展,外界评价却不甚乐观。这其中的原因在于,如大多数闽系房企一样,正荣和融信也是将杠杆政策运用到极致,以负债换资产。

以融信为例。通过公开数据来看,融信的资本运作逻辑,就是先对旗下的土地进行高估值,以增加净资产,降低负债率,从而获得高评级,便于再融资,如此往复。

这样的发展方式,有点像自行车,必须“融资不断、货如轮转”。一旦遇到市场受阻,销售变缓,或政策风向中的任何一个,都将会遭遇困难。

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2019年,房住不炒的主基调仍在延续,市场降温、信贷政策收紧下,房企们的销售增长率逐年下跌。正荣2019年的销售增长率,从前一年的53.95%,骤降至21.02%,2020年更是降至8.57%。

融信显然比正荣更糟心,其2018年的销售额增长了73%,2019年这一数字骤降至16%。种种迹象表明,“三高模式”此时走不通了。

 

03、债务违约

“三高”模式行不通两年后,正荣、融信虽然采取了降杠杆措施,将财务状况控制在政策允许的范围内(三道红线的标准),但事情日后的走向证明:这仅仅是表面的平静。

截至2021年年中,正荣的总负债为2033亿元。其中,近200亿元的短期债务,将在一年内到期。而融信2021年半年报显示,其总负债高达1939.21亿。

2022年2月11日,市场传出消息,正荣一笔美元债将违约。利空消息下,当天正荣盘中一度下跌81.42%。正荣和欧宗荣在2月18日,如实向外界宣告“公司可能不足以解决于2022年3月5日即将到期的2亿美元债”。

二哥欧宗荣的公司债务压顶,欧宗洪的融信日子也不好过。

市场再起传闻称,融信一只利率为10.5%的4.88亿美元债券,即将于3月1日到期。融信将对这只债券进行“展期”或“重组”。舆论风波下,融信开始积极自救。

2月25日,融信公告称,已偿还3月到期的美元债,本金加上利息,共2.87亿美元。

面对债务违约风险,正荣、融信不同应对方式背后,是欧宗洪、欧宗荣两兄弟截然不同的行事风格。身材精瘦的欧宗洪,低调而又不善言辞。一名接触过欧宗洪的人士说,欧宗洪为人“耿直”,“对地产狂热”,“想明白了,就会坚决去执行的那种人。”

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欧宗洪不喜欢喝酒应酬,平时基本是家里、公司、会所三点一线。在会所,主要是健身、会客。与弟弟欧宗洪相比,欧宗荣对于生活品质更加有追求。不少与欧宗荣打过交道的人士向媒体描述过,其外貌英俊,人很精干,注重个人魅力与企业形象,是三兄弟中最喜欢和媒体打交道的一个。

不过,3月4日,正荣发布公告称,将延迟2月21日到期优先票据展期同意截止日期,至伦敦时间3月11日下午4时。除此之外,正荣高管还向媒体透露今年上半年将完成30-40亿元的资产盘活处置。

即便如此,欧宗荣、欧宗洪未来的路仍不乐观。同样是在3月初,融信、正荣前后脚披露了今年前2个月的销售数据。融信148.35亿元的合约销售额,同比下降38.69%。而正荣114.26亿元的合约销售金额,同比下跌53.56%。

销售额双双下滑背后,是两家房企掉入相同债务困境的现实。截至2021年6月,正荣一年内应偿还的债务达203.4亿元。融信约有13亿美元债和85亿元人民币的境内债,将于2022年内到期或可赎回,2月25日公告偿还的,就是其中的一笔。

高负债的水面下,是兄弟俩令人堪忧的现金流。截至2021年6月底,正荣地产的现金及现金等价物为约350亿元,融信中国则为约212亿元。

融信、正荣未来何去何从?IPG中国首席经济学家柏文喜告诉市界,从目前来看,主动或者被动去杠杆、降负债和实现缩表,才是正荣和融信的必选之路。只有在缩表过程中,实现彻底转型和平稳落地,他们也才能绝地逢生。

“闽系房企习惯高周转和押周期的时代,在行业质变和转型的时候,就已经结束了。以前的那些打法和理念,都已经不适应已经发生质变的新时代了。”

 

04、欧氏二代

今年,欧宗荣58岁,欧宗洪51岁了。两家公司的传承任务,很显然放在了欧氏二代身上。而欧氏一代正面临的巨大压力,也正传导至二代接班人。

早在多年前,欧宗荣、欧宗洪就未雨绸缪,将他们的儿子推上了前台。

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欧宗洪的大儿子欧国飞,出生于1992年,他与父亲欧宗洪一样低调,极少在媒体前露面。欧国飞2015年就开始参与融信的相关业务,在一线的基层和管理岗呆过,曾推动融信在香港上市。

担任了融信助理总裁后,欧国飞2019年6月起又兼任了融信第二事业部(含上海、江苏、山东地区业务)总裁的职务。第二事业部在融信的地产版图中举足轻重。

欧宗洪曾表示,他不认为公司财富是个人资产,希望孩子同样拥有创造财富的能力,但不希望孩子未来生活奢侈。与欧国飞不同的是,欧宗洪另一个儿子欧国鹏则高调得多,他同样出现在融信系公司中,其形象更符合大众眼里富二代的样子。

在新浪微博认证为“融信集团董事”的“OGP欧国鹏”账号,曾晒出过豪车的图片。有一年,欧国鹏曾驾豪车出入校内,被青岛农业大学校友在微博上热议。后来,欧国鹏将微博删除,只留下一条“感谢团队,一起进步”的工作动态。

与欧宗洪不同的是,欧宗荣为儿子铺路,更多是人尽其才。他有三个儿子,大儿子欧国强毕业于北京大学,主修金融学;二儿子欧国耀毕业于中国人民大学,主修新闻学;三儿子欧国伟,毕业于上海交通大学,主修国际经济与贸易。

三个儿子在欧宗荣的安排下,各司其职:大儿子欧国强扎根福州大本营,二儿子欧国耀发展慈善事业,三儿子欧国伟负责闯荡全国市场。

虽然三个儿子都很优秀,但从欧宗荣对“接班人”的布局来看,天平的两端主要是长子欧国强和三子欧国伟。欧国强和欧国伟两人,在2017年9月20日,一同被获委任为正荣地产(正荣旗下上市公司)的非执行董事。

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(福建省莆田市,正荣地产展览)

二儿子欧国耀则担任正荣公益基金会的法人代表。欧国耀个性勤俭低调,不开豪车,也不买名贵衣服,为人朴实,甚至有些特立独行。在欧宗荣看来,二儿子这样的个性,很适合做慈善:“不要觉得哥哥弟弟都在赚钱,慈善是在花钱,如果把慈善做好了,你比我还厉害,把钱花好是一件很不容易的事。”

不过,随着时间的推移,欧宗荣地产王国“接班人”的天平,倾向了老三欧国伟。欧国伟成为了正荣地产的董事。在业内看来,老三欧国伟“接班人”的胜算越来越大,其负责了正荣非常重要的投资和资本等板块,而且成绩显著,深得欧宗荣的赏识。

这些年年报发布会上,站在总裁黄仙枝旁边的,正是欧国伟。老大欧国强则逐渐淡出地产业务。2020年6月,欧国强宣布退任正荣地产非执行董事。2021年4月7日,正荣地产控股(正荣旗下的非上市公司)又发布公告称,欧国强退出公司董事会。

不过,正荣的股权安排中,则突出了长子欧国强的地位。正荣由欧宗荣和欧国强各持股91.9%和8.1%。

至此,欧氏“二代”上位的格局已然清晰。正荣、融信风雨飘摇之中,考验欧氏二代们的时刻到了。

(除单独标注来源外,以上图片来自视觉中国)

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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