黄其森,“豪宅教父”迷途

凭借高端产品的口碑,泰禾集团借力资本,在2017年销售额突破千亿,创始人黄其森也有了“第二代豪宅教父”名号。但自2020年债务违约,泰禾集团一时间风雨飘摇。

作者 |陶婷

编辑 |韩忠强

泰禾集团资金链问题爆发已过去两年,但事情的走向仍未见明朗,反而更加扑朔迷离。

在外界还未感知泰禾集团创始人黄其森不见了时,泰禾在3月16日晚间通过发布公告的方式,自曝黄其森被有关部门带走协查了。几乎同时间进行的,还有泰禾媒体见面会。

在这个见面会上,泰禾高管透露公司已经启动应急预案,但对于黄其森因何被带走讳莫如深。泰禾内部人士回复媒体时称,“只是协助调查,过两天就回来了。”

然而,自3月16日至今,两天早已过去了,黄其森并没有回来。随后,又有两名泰禾高管被留置,配合询问。一时之间,三位高管陆续被叫走,让这两年一直在“自救”的泰禾,再度站上了风口浪尖。

 

01、争议下的利好

黄其森是福建人,出生于1965年。大学学建筑、研究生学金融的经历,让黄其森入行房地产有着先天的优势。2002年,在创办泰禾集团后的第六年,事业波澜不惊的黄其森,做了一个冒险的决定——进军北京豪宅市场。

这一年,泰禾在北京打造的庭院建筑,以高端精良的产品定位,从千篇一律的高楼中杀出重围。一时之间,泰禾声名鹊起。此后几年,借着高端产品的口碑,泰禾规模不断扩大的同时,更于2010年借壳福建三农上市成功。

借力资本,泰禾一路高举高打,销售额从2013年的168亿元,2014年230亿元,2015年323亿元,快速跃升到2016年的400多亿元。泰禾销售额突破千亿时的2017年,黄其森有了“第二代豪宅教父”名号。

2017年,也是泰禾命运的分界处。房地产史上最长的一次调整,让走高端项目路线的泰禾,陷入困境。于是,黄其森祭出了高周转的大招。同年,泰禾不仅发起了46起并购案,更定下次年2000亿元的销售目标。然而,豪宅开发周期长的泰禾,无法走通高周转这条路。

2018年,房住不炒政策加码,融资环境趋紧,泰禾集团资金链紧张了。尽管在此后的2019年,黄其森通过出让项目股权的方式,回笼了不少资金,但泰禾前期埋下的“坑”太大了。截至2019年年末,泰禾集团的负债合计为1911.37亿元,净负债率为243.76%。

屋漏偏逢连夜雨。疫情来袭下,2020年7月,泰禾在公募债市场首只债券的违约,关闭了其在资本市场再融资的大门。顷刻之间,泰禾亲手推倒的多米诺骨牌上,站着许多利益相关方:债权方、施工方、供应商、业主、本公司员工等等。

从供应商的未付款项官司,到资管公司的百亿信托官司,他们将泰禾集团告上法庭。所有人诉求大同小异:希望泰禾能够还他们钱。

前员工宋枫见证了泰禾从成长到凋零的全过程。

谈及老东家债务违约后的状况,宋枫不断向市界感叹,“泰禾太难了,压力太大了。”这一年,泰禾货币资金约29.29亿元,同比减少77.80%。依照“三道红线”融资新规,2020年泰禾年度指标三项均超阈值。

泰禾也展开了一系列自救,比如继续出售资产、复工复产回笼资金、引入战投等。其中,引入战投万科,被泰禾寄予了厚望。然而,自2020年7月至今,与万科的合作这一事仍未明朗。

万科从始至终的意思是,泰禾只有达成全面的债务重组方案的情况,万科才考虑正式入股。但两年了,泰禾的债务重组,迟迟没能往前推进。没有实质进展的,还有泰禾的一些停工楼盘。

张青是江苏泰禾句容金尊府的业主,他买的房子从当年的18000元,降到现在的8000元每平米。即便如此,张青告诉市界,不考虑降价,唯一的诉求就是“拿到房子,有的住就行。”

但让他愤怒的是,泰禾一直说项目复工了,但泰禾句容金尊府却并没有,“从2019年三月开盘至今都三年了,二期还是没有进度。说复工了,但只是糊弄两天,拍个照片,然后人就走了。”

太原泰禾金尊府也面对同样的处境,“去年施工了,一共没两个月,就说查环保、上冻了,然后到十月份,北方就不能干活儿,就不了了之。”业主丁嫣无奈地告诉市界。

泰禾也有一些利好消息。在2022年的前两月里,泰禾先后与几个大的债权人,如华融资产、东方资产、兴业银行、民生银行、长城资产签订了协议,有的把债务展期延长,有的就债务重组问题,签订了备忘录。

2月初,泰禾又传来捷报,2021年全年净赚了1亿多元。3月中旬,备受外界关注的泰禾北京院子,要正式复工了。

争议和利好消息齐飞中,泰禾却再迎来一个浪头。

 

02、债务迷局

3月16日,泰禾方面向外界透露,董事长黄其森因协助调查被有关部门带走了。两天后,财新又从泰禾方面证实,执行副总裁黄曦、副总裁林文华被留置。

黄曦现任泰禾执行副总裁,分管资金部,曾在中国建设银行工作过。

“黄曦人很谦逊,资金领域人脉很深,很多企业抢着要。”宋枫告诉市界,泰禾危机爆发后,黄曦一度也想走,但黄董(黄其森)挽留了。

另一副总裁林文华此前也有建设银行工作背景,同样分管资金运作。林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。黄其森早年为建行福建分行员工。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉市界,一般被带走协助调查,往往是因为涉及到一些刑事案件,但是也并非被带走就是本人违法犯罪,也可能是涉及到相关的人或事。留置则是配合询问阶段。

业内普遍认为,三位高管被叫走,与1月13日福建证监局对泰禾集团及黄其森出具的警示函有关。其中,第二个问题提到“未及时披露并表企业减资事项及进展”。这有违规转移上市公司巨额资金之嫌。

黄其森不得不正视的问题还有:2020年,泰禾债务违约前后,将多达63亿元预付款,打给第一大供应商中城建设。泰禾修的各种院子,比如泰禾长兴岛上海大城小院等,是中城建投做的总包。

泰禾曾解释称:“公司支付预付款项是为了推进项目建设进度。”不过,清流工作室根据中城建设的工程备案信息统计,该公司备案项目总计84个,其中建设单位穿透后,确认为泰禾集团控股或参股的项目有73个。

在得知老东家三名高管被带走时,宋楠唏嘘不已,“债权方谈妥了,是一个很大的成果了。按照原本计划,感觉是可以扭转局面了。”然而此时,黄其森却被带走协查了。

作为泰禾灵魂人物,黄其森从被带走到今天,已经远超过48小时,这个事件所带来的影响并不会小。“会动摇债权方、公司管理层、员工、业主的信心。”宋楠告诉市界。截至2021年11月末,泰禾已到期、未归还借款金额达495.63亿元。2021年三季度末,泰禾现金及现金等价物余额仅为7.06亿元。

被带走之前,黄其森曾规划2022年要打个漂亮翻身仗。但如今,随着“黄其森何时归”的问号下,泰禾该何去何从?有网友评论称,“是泰禾向左,黄其森向右了吗?”

从目前来看,泰禾启动了应急预案,联席总裁葛勇、王景岗正常主持公司各项生产经营工作,擅长成本采招的原阳光城高管阚乃桂,也已经加盟泰禾出任执行副总裁。这个新团队,充满了想象。

不过,IPG中国首席经济学家柏文喜告诉市界:“未来,泰禾可能还是要从债务重组角度,甚至是企业重整角度,来盘活资产和化解流动性问题。需要各方弥合利益诉求差距,在重组方的诉求、泰禾的要价、泰禾债务平衡之间,暂时达成一致。”

市界还发现,近些年来,泰禾控股股东所持股份,一直处于“质押—解除质押—再质押”的不良循环中。这并不利于泰禾的长期发展。

根据股权质押信息来看,截至2020年年末,泰禾已达到平仓线的质押股票数量为3.749亿股,总市值约23.39亿元,且该公司已经触及平仓线股权质押的主力军是公司的控股股东。

 

03、是非成败

人过留名,雁过留声。黄其森和泰禾也曾有好的名声。多位业内人士告诉市界,总体来说,黄其森是个有情怀的人。曾经的泰禾,品牌和产品都不错。

在房地产行业,因豪宅产品闻名的房企,其实屈指可数。有资格被称为豪宅教父的,更是凤毛麟角。除了星河湾的黄文仔、绿城宋卫平、世茂许荣茂外,就是泰禾黄其森了。

在泰禾成立后的前十年,黄其森专注于三个关键词:情怀、耐心和偏执。这从继中国院子之后,黄其森精雕细琢10年后,才向北京推出第二个项目北京院子中可看出,也从泰禾丽春湖院子逆势热销中可看出。

2016-2017年,经历多次调整后,北京楼市降至冰点。然而,丽春湖院子却获得了中国别墅市场、北京别墅市场和北京商品房市场的三冠王。其中原因在于,丽春湖院子继承了泰禾产品力基因,在创造了同类产品舒适度之时,还把舒适度延展到露台、下沉庭院。

不仅如此,黄其森还在丽春湖院子植入了医疗、保险、院线、商业等“泰禾+”配套体系。泰禾“院子系”大获成功后,其他开发商也在反思中,推出自己的产品系。

与星河湾黄文仔、绿城宋卫平如今风光不再一样,泰禾和黄其森积攒下的良好口碑,似乎也随着债务违约烟消云散了。他们为何至此?有一年,在接受媒体时,替星河湾和绿城可惜的黄其森说,“星河湾不该去太原和鄂尔多斯;绿城不该去三四线,卖几千块钱,成本不够。”

泰禾债务违约后,黄其森也曾反思过,他觉得自己在管理上就是“小学生”。比如,以前的管理太松、太粗放;高薪养廉的初衷如果没能实现,用人标准就一定要和过去不一样。

身为泰禾老员工,宋楠赞同“管理和权力监督没有匹配上”这一说法,但他同时还认为,“当年的战投太差了。泰禾在最好的时候,拿了一些有问题的项目,拿之初没有做系统性分析。这些项目占用大量资金成本,注定怎么干都难盈利。”

比如深圳的豪宅地块尖岗山因为限价问题,至今也未能入市;南京的多个地块,就因为规划问题而陷入停滞。不过,黄其森在很长一段时间,仍坚定地认为泰禾的地买对了。据说,他常挂在嘴边的一句话是,泰禾负债只有1000亿元,货值6000亿元,卖几个项目就能平衡。

在外界看来,黄其森的偏执,还体现在其岗位设置上。尽管泰禾的总裁、副总裁等高管在巅峰时,人数达到10位以上,但对这些高管岗位,“一个岗位会设置AB角”。

宋楠向市界解释道,“为了保住企业,黄董也曾想过下放管理权”,但后来,他认为自己和在职的管理层能够解决,就自己干了。“黄董喜欢亲力亲为。”宋楠说。

在泰禾的业主看来,泰禾的口碑在他们心中的坍塌,除交不了房外,很大原因还在于他们危机公关的处理方式。自从债务违约后,无论是复工复产,还是引入战投,或是扭亏为盈,泰禾都表现得颇为高调,“其实很多项目都没有复工、泰禾说的跟做的不一样。”一名泰禾业主向市界抱怨道。

在资深品牌传播与危机公关专家Stella看来,危机发生后,泰禾是需要高度释放一切利好消息,给予市场信心。但显然,“泰禾有点过于急功近利,在社交媒体如此发达的时代,谎言很容易被戳穿。一旦泡泡被戳破,反而会起到负面的效果。”

实际上,在泰禾的多米诺骨牌效应中,一些金融机构也并非全然无辜。张青向市界出示了一张《银行保险违法行为举报调查意向书》,其中提到江苏银行句容支行,在楼主体结构未封顶、未以房产管理部分备案的抵押合同为依据等情况下,向他违规发放了住房按揭贷款。这种情况在泰禾的楼盘中可能并非孤案。

自1996年创立以来,泰禾集团和黄其森已然经历过多次大起大落,还一度成为豪宅产品的标杆房企之一。但当房地产市场的大潮退去,曾经凶猛扩张的泰禾一下子被搁在了沙滩上。

现在,对于泰禾的业主们来说,他们其实并不关心黄其森,什么时候因为什么被带走,何时才能拿到倾其所有买下的房子,是他们现在唯一的诉求。

(文中宋楠、张青、丁嫣、Stella为化名)

 

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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