地产股暴动,房价会暴涨吗?

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  作者:财姥爷,编辑:小市妹

  今年资本市场的行情演绎中,有个很突出的现象,就是很多业绩好的行业,股价不涨反跌,比如新能源产业链;而一些业绩较差的行业,比如受新冠影响较大的酒店、旅游以及周期下行期的猪肉等,反而表现更好。

  背后的逻辑其实很好理解,就是业绩好的涨多了,业绩差的跌多了,市场价格已经过度反映了未来的预期。很多长期投资者预示到行业业绩迟早会反转,就会在股价出现极端价格的时候提前抢跑,因此这些行业的股价反转,往往在业绩反转之前出现。

  也就是说,股价走势重要的不是当前业绩,而是业绩的边际变化,以及业绩和估值的匹配程度。

  业绩平庸的行业中,近来表现特别亮眼的,还有房地产行业。房地产开发指数3月以来已上涨9.65%,今年涨幅高达10.39%,远远超过市场大势。

  房地产行业的大涨,当然有政策的刺激。经历了长期压制之后,最近地产政策面暖风不断,包括房地产税试点工作暂缓、各地房贷利率下降等等,都让投资者对行业未来的业绩好转充满期待。

  行业极低的估值和潜在回报,也是促使股价上行的重要因素。Wind数据显示,房地产开发行业的PE(TTM)在去年底只有11倍左右,PB不到1倍,都已到了历史最低部。此外,房地产公司的股息率已高达3.72%,处于历史最高的区域,已经远超十年期国债2.8%左右的收益水平。

▲来源:Wind

  以本轮涨幅龙头阳光城为例,在本轮上涨之前,PE已低至1.5倍左右,PB更是低至0.3倍,相当于公司净资产在资本市场的定价被打了三折。

  当然,地产股反弹背后,公司之间的分化也比较明显,最典型的特征就是A股地产股远比港股涨得好,以保利发展为代表的国资控股地产巨头,远比碧桂园和融创等民营地产巨头涨得好。

  保利地产今年以来上涨了7.29%,股价已接近历史新高,市值超过2000亿,成为A股市值最高的房地产公司,加上万科以及在港股上市的华润置业和海外中国发展,我国房地产行业市值排名TOP4,已经由过去的民资主导,全部转换成国资背景。

▲保利发展年线图,来源:Wind

  股票和房子堪称中国居民最重要的资产,地产股涨完了,很多人会想到房价的问题。在政策利好之下,沉寂了多年的房价,会不会像地产股一样出现快速反弹甚至暴涨呢?

  我觉得这种可能性应该是极低的。从政策的立场上看,虽然当下有边际宽松的预期,但是房住不炒仍然是不可动摇的基石和底线。而所谓的房住不炒,本质上就是稳定价格、稳定预期,不让房价出现太大的波动。

  在过去20年里,中国房地产跟股市一样,金融和投资属性太强了,房价经常是暴涨暴跌的走势,对于民生、社会生态和经济结构的转型,都是巨大的冲击。

  以我比较熟悉的北京为例,2000年之后北京房价经历了几次非常巨大的波动,时间主要集中在2006-2017年,而且涨跌跟股市行情有很大的关联度,波动幅度跟股市也不相上下。

  2007年,北京房价在经历了很多年平稳运行之后开始出现加速上涨,仅当年就涨了接近1倍。而在这之前,A股刚刚经历了2005-2007年的史上超级大牛市,上证指数从998点涨到6124点,涨了6倍之多。

  更重要的是,当时的牛市跟最近几年的指数牛完全不同,那是全面普涨性的疯牛行情,股价上涨10倍乃至几十倍的比比皆是,地产股也是当时的超级热门题材,几乎所有的股民都赚得盆满钵满,居民财富大增为房价暴涨提供了动力。

  所谓的全民炒股,也就是从那时候开始的,很多初入股市的人,大大低估了炒股的难度,凭运气赚到的钱,后来都还给了市场。

  过度透支的短期暴涨之后,往往是暴跌。2008年,全球性金融危机爆发,北京房价一度腰斩。在这背后,A股也是经历了巨幅下跌,上证从6124点一路跌到1624点,一年时间跌幅超过70%,堪称超级大熊市。股市跌惨了,买房的人可能也少了。

  可是到了2009年,行情再次反转。由于举世瞩目的4万亿刺激政策,股市和楼市双双暴涨,北京房价涨幅甚至不止翻倍的程度。

  我很清晰地记得,我当时准备买的一套北京通州的房子,差不多从2008年底的5000左右,一路飙涨到了2010年的20000块左右,不到2年涨了4倍,最后只能放弃。作为北京楼市的风向标,通州楼市每次的涨跌幅都大大超过全市的平均水平。

  那是楼市最疯狂的年代。

  2010年之后,楼市调控开始出现,从限购到限贷,投资需求被压制,房价开始经历较长时间的低迷调整。

  只不过,最初的楼市调控仍不够坚定,差不多每2年就会松动一次,背后自然是地方政府经济增长和财政收入的压力。

  2015年底到2017年初,北京楼市迎来最后的盛宴,在基数已经非常高的基础上,北京房价在1年多的时间再次翻倍,2017年高点时,实际均价可能已接近8万元。

  北京楼市最后的暴涨,除了楼市政策面的放开之外,股市和楼市联动的剧本再一次表现出来。

  2013年-2015年,A股同样是经历了全面上涨,上证在2年之内涨幅接近3倍。很多赚到钱的股民,在牛市后期开始撤出股市进入楼市。房价上涨从深圳开始,然后到上海,再到北京,最后演变成全国性的房价大涨。

  房价频繁暴涨暴跌,终于引发中央决策层的调整决心。2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”,随后就是2017年后升级版的北京楼市调控政策,并且至今没有放松的迹象。北京房价因此从高位一度跌落20%以上,环京的一些地区跌幅甚至在50%以上。

  很多人说到京沪房价就是永远涨,永远不会跌,要么是没有金融常识和现实观察,要么是基于利益的居心叵测。

  回看过去20多年,北京的房价差不多涨了30倍,如果按照20%的首付比例,相当于投资收益超过150倍。也就是说,你在2000年左右拿10万块钱,就能在北京核心地段买到100平以上的房子,现在的房产价值应该在1500万以上。如果是外地人卖掉房子回到二三线城市重新置业,完全就是财富自由的状态。很大程度上讲,北上广这些核心城市的房产,就是过去20年普通老百姓分享国家经济增长和参与财富分配的最重要途径之一,其带来的收益远远超过劳动收入。

  但是地产造富的时代,显然一去不复返了。即使抛开房住不炒基调下政策性调控的因素,从长期市场化趋势判断来看,房价也几乎不可能再像过去20年那样暴涨。因为房价本质上是经济和货币现象,长期涨幅跟名义GDP增速或者M2增速类似。实际上,我国名义GDP和M2增速早已从10多年前的15%以上大幅下降到了现在的8%左右,这意味着我国房价未来的长期年化涨幅,会远远低于过去20年。

  还有一点,对于我们理解未来房价走势,会有所帮助,就是上文提到的国资房企和民资房企最近两年的发展态势。在民资债务违约、股价暴跌的背景下,国资依靠良好的信贷资质和稳健的发展战略,逐渐成为行业中的主导者。可以预期的是,国企向前,民企向后,很可能是房地产行业未来格局演化的主要趋势。

  一旦国资房企占据市场主力位置以后,我国房地产行业可能会变得更具有公益性质,房价暴涨暴跌的概率会进一步下降。

  当然,房住不炒并不代表房住不涨,而是房价应该像房租等居住性消费品一样,保持理性温和的上涨幅度,让后上车的购房者能够保持平稳的心态,而不是恐慌性买房。

  实际上,即使受到限购限贷的压力,北京房价最近1年多从底部已悄然上涨超过10%,说明消费需求照样能刺激核心城市的房价温和上涨。

  如果房子真正被当成消费品,房价以后或许有可能被纳入CPI当中,成为影响物价指数的重要因素。这样的话,大家对物价走势的感受,可能会更接近真实状态。

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