恒大“危”字当头,文旅地产如何走出深渊?

估值4000亿的恒大文旅,上市梦幻灭了?

  上周,中国恒大、恒大汽车、恒大物业发布公告称,将由2022年3月21日上午9时正起于港交所短暂停止买卖,有待本公司刊发一份载有内幕消息的公告。这是今年以来中国恒大第二次发布短暂停牌公告。

  此外,中国恒大、恒大物业、恒大汽车同时发布公告称,将暂缓披露2021年度业绩报告。作为恒大集团旗下的多元化业务之一,其文旅板块又能否顺利“渡劫”?

  01 恒大进军文旅版图

  恒大集团董事局主席许家印曾表示,恒大作为房地产企业不可能只做投资物业。

  早在十几年前,恒大集团就启动多元化发展战略。目前旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业,初步实现衣食住行、康养旅游娱乐产业闭环。而文旅板块更是在千禧年之后便着手布局。

  酒店先行

  早在2007年,恒大就开始尝试酒店业。恒大地产集团注资成立了恒大酒店管理集团,负责地产集团下属酒店的筹建与管理自有酒店品牌——恒大酒店。2009年7月,恒大地产在恒大御景半岛启动恒大酒店开业仪式,此举标志着恒大地产正式进军酒店业。

  截至今日,恒大在广州、上海、天津、南京、济南、昆明、重庆、成都等具有丰富生态环境资源、交通规划发达的全国大城市中,已有超过15个五星级酒店项目处于建设中。

  布局文旅

  近年来,文旅项目逐渐成为房地产企业多元化转型发展布局的重点,大小房企都以不同的方式落地文旅项目。在此背景下,恒大进军文旅版图的气势猛劲。

  2015年,恒大旅游集团成立。同年,恒大第一个文旅地产项目中国海南海花岛一期开盘,总成交金额达122.05亿元,创造开盘销售金额、销售面积和认筹到访人数三大世界纪录。

  2018年,恒大旅游运营管理集团有限公司成立(以下简称“恒大旅管”),经营范围包括旅游项目投资开发经营、旅游管理服务;2021年,广州恒童投资有限公司成立(以下简称“广州恒童”),经营范围包括酒店管理、会议及展览服务、休闲观光活动等;同年3月,由恒大集团持股100%的恒大旅游集团有限公司更名为恒大童世界集团有限公司(以下简称“恒大童世界”),作为集团旗下旅游业务的实施主体,几乎囊括了所有旅游资产。

  在初尝甜头之后,恒大文旅的版图迅速在全国扩张,相继布局了文旅城、童世界、水世界、养生谷等项目。

  资产腾挪

  继恒大物业于2020年末登陆港股以来,恒大旗下产业引战及分拆上市不断加快。而去年恒大集团转出恒大旅管、恒大童世界,由广州恒童接盘,业类人士预计,很大概率上就是为文旅资产上市铺路。

  据迈点网了解,恒大地产于2020年底就已经开始陆续退出酒店业务,而这些酒店业务全部被装入恒大集团旗下的恒大旅管。目前,恒大旅管共新增对外投资17家公司,其中15家为酒店企业。这次转让的另一大资产恒大童世界属于恒大集团一级业务板块,为恒大集团文旅目的地业务投资运营主体,旗下产品包括恒大童世界、恒大水世界、中国海南海花岛等。该企业此前由恒大集团持股100%,去年5月,恒大集团全部转出,广州恒童持有股份达到100%。

  恒大集团先后将旗下全资子公司恒大旅管、恒大童世界股权转让给广州恒童。目前,广州恒童持有恒大旅管、恒大童世界100%股权。

文旅资产腾挪.png

  图源:爱企查

  文旅资产整合和资本上市将对恒大集团文旅版图扩张、品牌打造起到积极作用。但与此同时,恒大文旅业务仍面临不小挑战,在恒大文旅积极筹备上市的同时,恒大多元化布局的危机开始显现。

  02 恒大爆雷引发蝴蝶效应

  恒大的核心主业是地产,随着地产政策的收紧,“三道红线”下的恒大面临较大的债务压力。除了加速房地产销售、促进回款外,分拆优质资产上市增加权益、扩展融资渠道成为重要路径。

  恒大遇流动性危机,甩卖资产

  2021年6月初,全国多地市场传言恒大部分商票违约,恒大在6月7日紧急发布声明,称针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况,集团高度重视并安排兑付,但是在随后的一两个月内,多个银行、企业相继向相关法院提请诉讼及财产保全,最终出于防止诉讼瓜分资产,保全资产的考虑,恒大所有关联案件由广州中院集中管辖,央行、银保监局相关部门也约谈恒大集团高管,要求努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产和金融稳定。

  为了解决流动性危机,恒大集团董事局主席许家印通过出售上市公司股权、处置资产、出售个人资产等措施套现回笼资金。城门失火,殃及池鱼,文旅作为恒大的板块之一,难免遭到波及。

  恒大文旅覆巢之下,安有完卵?

  有市场消息称,恒大文旅估值4000亿,将按1000亿市值释放10%股份,公司预计2022年6月份上市,未如期上市将按年化12%进行回购。但这一切都随着恒大集团“爆雷”而中止。

  截至目前,恒大在全国布局的15个童世界,在疫情以及流动性危机之下,如今尚未有一个正式开园,并且多个文旅项目处于停工状态或转让。以广州南沙恒大童世界为例,2020年9月27日,恒大斥资逾37亿元将此处地块收入囊中,该项目曾被给予厚望,整体投资49亿元。但是今年1月26日,恒大童世界集团100%持股的广州文旅城旅游发展有限公司退出广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司,由央企五矿国际信托有限公司接盘。

  除此之外,其他多个文旅项目也逐渐“去恒大化”。2月28日,青岛恒大文化旅游城举行了复工复产仪式,而该项目由青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司对恒大文旅城项目实施100%控股,而文旅城项目相关的建设、营销、策划、配套等相关业务则由胶州湾发展集团有限公司全面代管。3月,临沂恒大文旅城的精神堡垒标志换成了临沂天元文旅城,此次开工之前该项目此前已停工半年之久。

  目前恒大的文旅项目多为文旅+地产模式,多为重资产项目,对于市场来说,投资体量大,资金回笼周期长,往往需要可观消费客群支撑。加之恒大还面临着庞大的债务问题,上市恐难如期。

  地产企业的文旅大棋陷入困局

  当下,大多数房企走上转型之路,“绑定”文旅项目。公开数据显示,百强房企中已有超过50%的房企涉水文旅领域。作为地产“一哥”,恒大的暴雷引起了文旅地产界的“地震”。

  除了恒大,新华联、蓝光发展、宝能文旅等十余家地产企业均陆续暴雷,相关文旅业务或是暂停或是中断,地产企业的文旅大棋陷入困局。

  04 文旅地产模式未来走向如何?

  近些年,在文旅地产项目上,不少开发商走在一条不断试错的道路上。随着时间的推移,潮水退却,大量项目开始收缩业务,诸如华夏幸福、蓝光发展等房企甚至退出文旅市场,或将文旅业务整合进商业板块。

  跳出房地产开发思维,合理控制现金流

  过去很多年,中国文旅产业的一部分企业是以地产的模式在做文旅,基本模式包括了地产+五星酒店、地产+主题公园、地产+度假村、地产+文旅融合体、地产+特色小镇等等,依托的还是房地产开发的思维。这就导致企业很容易被现金流扼住了咽喉,这更多的是地产模式嫁接旅游开发的不适应。

  以恒大文旅为代表的文旅地产模式,项目投资体量大,地产扮演重要角色,文旅业态也较为丰富。项目具备不错的吸引力和首创性,在具备强大资金流的支持下,恒大完全可以发展得很好。但房地产开发的思维,导致恒大大额举债,在地产行业筹钱困难之际,恒大成了第二个万达,这个错误的代价过于惨烈,对企业来说是伤筋动骨的事情。所以,合理控制现金流,控制好发展的步伐,做好危机应对,是旅游地产开发的关键。

  提高运营水平,文旅地产亟待自身造血

  业内人士认为,现阶段,在暗潮涌动的文旅地产项目中,文旅地产对项目的运营思路、方式及运营门槛等提出了新的要求。房企需要提高运营的专业化水平,才能真正让其活起来。

  合硕机构首席分析师郭毅表示,文旅产业有特点,也有痛点。最大痛点在于运营,“三分建设、七分运营”是文旅产业中最常提及的一句口号。文旅地产开发风险普遍高于传统房地产项目,即使是专业运营商,也难免在文旅项目中“栽跟头”。

  近年来,因文旅项目进展不力而拖垮公司整体开发节奏的案例,也比比皆是。变则生,不变则死。房企需要把文旅地产当作社群来运营,吸引购房者长期居住在社群里,从而形成地产部分与旅游部分的互哺。

  “地产”转向“文旅”,去重资产化

  房地产企业或重资产的实体企业,在文旅产业上向轻资产转型,是一个全球化的趋势。

  目前,市场上的房企在文旅地产项目上逐渐实现“去重资产、转轻资产“”,将轻重业务结合,弱化“地产化”公司属性。在这个大环境下,企业需要构建的运营管理等轻资产、链条化业务及能力。

  未来,文旅地产的重点要从“地产”转向“文旅”。房企应该积极打造创新主题IP ,并实现实景落地。在此方向上,文化旅游营业收入、项目土储规划、项目年度累计接待人次等文旅属性的指标都应是房企打造文旅地产的重要标准。

  解决资金问题,获取资本市场持续支持

  文旅地产正处于探索期,能够做好的项目屈指可数。众所周知,文旅地产前期投资巨额,后期运营周期较长,很多项目需要靠卖房输血文旅板块。开发商在转型的过程当中,从原来房地产的高周转、高收益、高利润,转型到文旅项目,首先需要大量资金投入,以及长期持有,后续的长期投资和运营,所需解决的首要问题可能就是投融资的问题。

  北大纵横管理咨询公司专家级顾问、嘉富诚国际资本有限公司董事合伙人周红认为,“凡是有需求的地方,也是属于国家战略发展需要的地方,还有政策支持的地方,资本先行,资本的敏感度或嗅觉是非常灵敏的。” 尤其是在后疫情时期,从长远来看,文旅地产模式需要寻求在资本市场上获得更多地持续支持。

  政策纾困,促进文旅地产繁荣发展

  疫情发生以来,各地税务部门不断探索、推出的税收优惠政策一直是旅游业跨越严寒的重要帮助。其中,减免房产税、城镇土地使用税的举措对于5A级景区、4A级景区而言犹如雪中送炭。此次《若干政策》将减免房产税、城镇土地使用税明确列为普惠性纾困扶持措施,正是看到了该项举措是缓解大型景区运行压力的一剂“良药”。

  除了大型景区以外,建议文旅地产的相关服务主体也应当对“普惠性10条”第三条举措的落地实施保持关注。作为近年来文旅产业不断融合发展产生的新产业模式,文旅地产适应年轻消费群体的需求,是引领整个文旅产业迈向复苏的“排头兵”。对文旅地产服务业主体减免房产税、城镇土地使用税,可以尽早促进文旅地产的繁荣,最终实现以点带面,带动当地文旅产业的整体复苏。

  结语

  随着休闲度假时代的到来,作为“第二居所”的文旅地产,也逐渐成为了追求品质生活人群的刚性需求。未来,恒大文旅板块能否实现资本上市,文旅和商业地产模式又会有哪些新打法,我们拭目以待?

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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