万达上岸在即,恒大还在哪儿?
老王回归,老许还在水里

最近一次在聚光灯下露面老王,瘦了。

8月24日,媒体晒出了王健林出席万达和一汽的战略合作发布会照片,眉头紧缩,似心事重重。照片中的老王早已没有了往昔意气风发,春风得意的模样。

“消瘦”这个标签放在老王身上似无不妥,标给万达好像更为贴切。

前几年老王殚精竭虑,为万达的未来操碎了心,万达也在一系列资产转卖中“瘦身”存活。

重整旗鼓,商管上市

除了老王爆瘦的消息,万达近期还有两个新闻刷爆朋友圈。

一则就是武汉汉街万达广场即将易主的新闻。

8月25日,武汉汉街万达广场发布公告称,为了适应市场环境变化,提升服务的质量和水平,万达广场将于8月31日正式闭店停业升级改造。

这个入驻楚河汉街近10年的地标建筑,终究落下了帷幕。

据悉,此次升级改造是由SKP接手,将会于2022年以全新的商业体验来迎接武汉市民。

事实上,除了汉街万达被卖给了SKP外,9月1日,万达集团官方宣布,9月份全国将有11座万达广场开业,包括上海崇明,福州高新等地。

第二则重磅消息是万达商管上市之路传来新的进展。

8月30日,中国证监会官网信息显示,珠海万达商业管理集团股份有限公司已在8月20日递交《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》材料,进度跟踪状态在8月26日变更为“补正通知”。

回顾万达商管的上市之路,就会发现此番重回资本市场有多艰难。

此前,万达商管的前身,大连万达商业地产于2014年底在港交所挂牌上市,一举成为当年港交所最大的IPO。但是短短两年时间就黯然退市,王健林直言表示“股价长期在净资产上下徘徊,被严重低估”。

自港交所退市之后,王健林便加快了万达商业内地IPO的进程,全面转型“轻资产”,并正式改名大连万达商业管理集团。

为了顺利回A股,王健林甚至不惜签订了对赌协议,承诺称,万达商业将于2018年8月31日前完成在A股的上市,若未能在规定期限内完成,万达将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

结果显而易见,排队名次一度挤进前五的万达商业至今仍未上市,在上市6年未果的情况下,万达商业撤回了在A股的IPO申请,准备重返港股。

可能,万达商业实在是耗不起了。

据万达商业2020年公司债券年度报告显示,期内,公司营业收入391.34亿元,归母净利润135.22亿元,经营活动产生的现金流净额13.06亿元;利润总额187.67亿元,同比下降44.40%;净利润138.8亿元,同比下降44.89%。

3月24日,万达商业公告称,对公司相关资源进行重整,并正式更名为万达商管。

就现行的万达商管模式,剥离了房地产业务的万达不用背负太多资金压力,土地和资金由投资者贡献,万达方面只需要负责万达广场商业品牌的运营工作,最后将收取的租金与投资者按一定比例分成就行。

5日后,万达商管便获得了重量级别的国资入股,珠海国资委出资30亿元战略投资入股万达商管。并与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。

在重新冲刺港股的期间,万达商管的营业状况迎来了大范围的好转。

9月1日,万达商管披露了公司债券半年报,数据显示,公司上半年收入226.8亿元,同比增长32.06%;毛利率68.44%,同比下降3.71%,利润总额95.15亿元。

就业务板块来看,投资物业租赁及管理收入209.96亿元,毛利率72.22%;酒店运营收入6.57亿元,同比增长111.81%;毛利率43.63%,同比增加466.93%。

负债方面也有很大改善。

截至6月末,万达商管一年内到期的非流动负债190.22亿元,相比年末减少290.14亿元,有息借款总额1552.85亿元,较2020年末总比变动减少10.56%,其中短期有息负债222.88亿元。

不仅如此,光万达商管选择的落户地珠海横琴,现在看来,似乎都走在了国家政策之前,乘上了城市经济发展的国家战略“东风”。

9月5日,中共中央,国务院印发了《横琴粤澳深深度合作区建设总体方案》,提出要大力发展集成电路,新材料,大数据,物联网等产业,并提出了一系列激励措施。

“对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税;对企业符合条件的资本性支出,允许在支出发生当期一次性税前扣除或加速折旧和摊销;对在合作区设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得,免征企业所得税。”

如果落户横琴的万达商管能够顺利上市,并构建以轻资产为核心的资产支持证券,商业广场等类型资产投资管理,试点开展REITs等创新形式业务,万达商管可能会迎来一波全新的机遇。

据媒体报道称,已经有20家投资机构表现出了对珠海万达商管新一轮融资感兴趣,毕竟这种轻资产运营模式结合万达广场的金字招牌,是比较符合现在监管大环境和上市融资的要求。

歪打正着,房产剥离

万达上一次抓住风口,还是在抛售房地产业务的时候。常有网友在调侃,万达歪打正着,在企业最为艰难的时候断臂求生,反而走出了一条新路子。

自2018年开始,国家便大力整治房地产行业乱象,一系列调控措施犹如达摩克利斯之剑悬在各大房企头顶,特别是去年出台的“三道红线”和集中供地政策,明显看出国家稳地价,稳房价和稳预期的决心。

不仅是地方小房企,就算是龙头企业恒大,都曝出了商票逾期,拖欠工程款,多地项目被迫停工等诸多问题,不得已断臂求生,回笼现金流来解决资金问题。

作为曾经的房企大佬,万科早就于2019年完全剥离了房地产业务,由此也顺利躲过了房企这波高压政策。之前,在网上还看到过一个很搞笑的段子,调侃房地产起家的万达早已不是一家地产公司。

万达这波被迫剥离房地产业务,可以追溯到几年前。

2017年以前,王健林是媒体竞相报道的“宠儿”,被各大媒体捧上了神坛,2013年老王以净资产860亿元,问鼎福布斯中国富豪首座。

早前,政府《鼓励和引导民营企业积极开展境外投资的实施意见的通知》文件出台,万达直接开启了出海之路,在海外疯狂扫货。

2012年出资26亿美元收购美国第二大院线AMC;2013年出资13.25亿美元投资英国酒店和游艇公司;2014年收购马德里地标西班牙大厦;7月在芝加哥投资五星级酒店及公寓;2015年收购澳大利亚第二大院线Hoyts,入股西班牙马德里竞技俱乐部,收购铁人三项公司;2016年收购美国传奇影业和欧洲最大院线Odeon& UCI,投资巴黎文旅项目EuropaCity。

公开数据统计显示,万达的海外收购至少花了200亿美元。

到了2017年,万达已拥有了200多个万达广场,10多个万达城,80家五星酒店,1300多家全球影院,2家美国电影公司和1家英国游艇公司。

那段时间,经常被老王挂在嘴边的就是“把中国文化输出到全球”。

除此之外,老王各种凡尔赛式的发言层出不穷,“定它个小目标,先赚一个亿”,“30个亿只是中等意思”,“清华北大,不如胆子大”,至今都在被广大网友所调侃。

可是慢慢的,王老板好像忘乎所以,越来越飘飘然了。

“只要是万达进入的行业,无论国企央企还是私企,都只有当老二的份。”

“企业经营的最高境界就是‘空手道’,只要你有品牌,有能力,别人找上门来,你一分钱不出,凭品牌就能挣钱。”

此前在央视的一个采访节目中,老王更是直言不讳,“我自己的钱爱往哪投,别人还管不着,是吧?”

如此高谈阔论,老王逐渐与那句古训相行渐远,“满招损,谦受益”。

成功的同时,别忘了也很幸运,而幸运儿与漏网之鱼之间,只有一线之隔。

《任正非正传》中曾记录过这么一件事,华为新招了一个北大的毕业生,在他入职没多久后,直接给任正非递上了一封“万字书”。他就华为的战略,产品和组织架构等多项问题,大刀阔斧的给出了自己的建议。任正非很快做出了回复,“此人如果有精神病,建议送医院治疗,如果没病,建议辞退。”

让人不禁想起前不久腾讯实习生就阿里酒桌文化直接向马化腾和刘炽平提出建议,不仅连带多个感叹号,而且还以一丝命令式的口吻要求总裁“务必回复”。

虽然这种建议的出发点本身是值得肯定的,但是无论是华为北大员工,还是腾讯实习生,这种直接给领导提建议的方式肯定是欠妥的。

不只言论不着调,老王更是做了件“不太地道”的事。

2017年5月14日,王健林在“一带一路”高峰论坛上面表示,“今年万达要落地两个项目,一个是马来西亚的大马城,还有一个项目在印尼,目前还在谈。”之后还补充道,“这两个项目都是超过百亿美元”。

据说,在此之前,中铁就已经在筹备“大马城项目”,而且是由中铁和马来西亚依海控股共同开发,双方也于2016年签署了协议。对国内而言,此番投资不仅可以收获房地产开发效益,还能够扩大在马来西亚的影响力,为承接新加坡和马来西亚的高铁奠定基础。

本就板上钉钉的事,没料到万达横插一脚,直接截胡了大马城项目,在2017年5月,马来西亚政府宣布撤换掉中铁和依海控股,转而与万达集团谈项目合作。

当然,在马来西亚终止中国中铁协议后的2年时间内,大马城项目并没有真正重新启动,也没能真正的交给万达。期间曾进行了一次公开招标,但最终不了了之,该计划也陷入了“流产”的状态。

直到2年后,2019年4月25日,在两国总理的见证下,中国中铁总裁张宗言与马来西亚经济事务部部长阿兹敏签署“大马城”项目恢复框架协议。大马城计划重新提上了日程。

大马城项目日后顺利恢复,万达可就没这份好运了。2017年6月,万达遭证监会排查,排查内容正是万达的授信风险状况,自此,关于老王的风评就彻底转变了。

被迫转身,外资清空

彼时,网上开始疯传万达的海外并购战略有转移资产的嫌疑,各种内保外贷,内贷外买的言论一时也甚嚣尘上。

至今这些传闻都未被证实。抛开这些言论不谈,万达在国外投资的项目,确实几乎全是轻资产,没有一项与核心技术有关。

2017年8月,国家发展和改革委员会、商务部、人民银行、外交部发布《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,明确指出限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资,此条限制正好和万达的海外投资完全契合,万达海外投资基本被全面限制。

此外,万达从银行方面贷款也变得异常艰难,万达负债6000亿元的消息也不胫而走,被各大媒体炒的沸沸扬扬。

此前曾看到过一条特有意思的评论,“这个社会最大的公平就在于,当一个人的财富大于自己认知的时候,这个社会有100种方法收割你,直到让你的认知和财富相匹配为止”。

2016年年会上,老王献唱的一首《一无所有》,一语成戳。2019年,富豪榜上也早已不见了老王的踪迹,万达也跌落谷底,从2000多亿元的市值跌到323亿元。

遭遇滑铁卢的万达,只能卖身求全,寻找一条出路了。

2017年开始,万达就开始了其长达数年的“卖卖卖”的救命之路。

4月份,江苏盐城万达广场被转让给中信信托;6月,万达长白山国际旅游度假村被转让给大连一方和用游科技,而这个项目,万达曾投资200亿人民币;7月,崇州,大同,南昌西湖万达广场被一起转让给了珠江人寿。

同年7月,还发生了一件世纪并购案。万达将旗下的13个文旅城和77家酒店的全部股权,

分别以438亿元和199亿元的代价,出让给了融创中国和富力集团。

但是两个买家的境遇却迥乎不同,一方面,融创赚的盆满钵满,13个文旅城被融创2020年作价1600亿出让;而富力承包的酒店,除了让它获得“世界最大的五星级酒店商”名头之外,什么都没剩下,反倒是酒店业务年年亏损,彻底被套牢。昔日鲸吞万达的意气早已不见,万达昔日的苦楚富力倒是吃了个够,现在只能独在一旁舔舐伤口。

2018年1月,遭到敲打的万达开始清理海外资产。万达在伦敦One项目60股权,以售价3560万英镑和代偿债务1.59亿英镑为代价,转让给了富力集团;万达在澳大利亚悉尼项目黄金海岸,以售价3.15亿澳元和代偿债务8.15亿澳元为代价,转让给了玉湖集团。

2月,马德里竞技俱乐部17%股权被万达作价5000万欧元卖给量子太平洋集团;9月,万达持有的AMC约32%的B类普通股,作价4.2亿美元卖给了银湖资本;11月,万达在美国加州比弗利山庄的地块,也以4.21亿美元的价格出让给了伦敦房地产公司。

买的时候有多意气风发,卖的时候就有多狼狈。

2020年7月30日,万达酒店发展对外发布公告,位于美国芝加哥的VistaTower大厦,将作价2.7亿美元对外出售。随着该大厦的出售,老王所有的海外地产至此已经全部清仓。

随着海外资产的清盘和万达的转型,老王就将万达8900亿元的负债减至2847亿元,三年时间,老王还清了6000亿元债务。

2021年4月,福布斯全球富豪榜上我们又见到了老王的名字,他以约970亿元人民币的财富再次登上了该榜单,位居第137名。

甩掉了地产包袱,万达终于不再负重前行,以轻资产的路子走出自己独特的商业模式。

万达老路,恒大难走

对比一下万达的断臂求生之后,国内房企龙头恒大也最近也是因为资金链问题忙的焦头烂额。

多只债券跌停,多家供应商催款还债,多地施工项目停工,恒大的问题不容小觑。根据恒大8月发布的中期报告,恒大目前流动负债1.57万亿元,非流动负债合计3927.75亿元。

恒大也在“卖子求生”的路上越走越远,出售旗下恒腾网络部分股权,转让嘉凯城,转让苏州盛建股权来套现缓解资金流压力,可这对于恒大庞大的债务来说,仅仅只是九牛一毛。

近期还不断传出恒大要出售恒大汽车和恒大物业部分股权,甚至要卖掉其在香港的总部大楼,但是截至目前靴子还未落地。

那就让人不禁有个疑问,老王可以变卖资产救万达,恒大能不能效仿这条“救命路”了?

首先,我们要弄清楚,在万达最难过的2017年,恒大的状况对比如何。

同样是巨额负债,但在当时,大众对恒大和万达的感受却完全不同。

首先是万达,万达其实核心问题并不在于负债,最主要的资本市场的恐慌情绪,限制海外投资的指导意见,银行的停贷和官媒的连续报道指责,是万达一系列风向变化的“深层次内因”。

但是对于2017年的恒大,虽然负债超高,但是对于一家地产公司而言,高负债其实是一种常态,地产公司的基本模式无非是“借款—拿地—卖房—还款”,通过这样来实现现金流的循环。

而且当时恒大的土地储备总面积高达2.78亿平方米,位居房企土储的首位。当年9月恒大还给出了一份上市以来最好的半年报,股价累计涨幅超350%,风头无两。

但是,拉长时间线,纵向对比,恒大的境遇迥乎不同。

融资受困,债务风险凸显,供应商、同行、融资机构、监管机构几乎都在用行动警示其中的风险。

近期,国内涂料一哥三棵树集团,上市公司永高股份,廊坊发展等均发公告控诉恒大集团商票预逾期不兑付;垒知集团,淮北矿业公开表示暂停恒大开具的商业承兑汇票。

7月19日,广发银行则一纸诉讼状告中国恒大,申请银行冻结恒大1.32亿元资产,彻底将恒大的隐秘债务问题揭露在了大众视野,资本市场上恒大开启了“跌跌不休”之路。

8月19日,人民银行,银保监会直接约谈恒大集团,明确要求恒大认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署,努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定,及时做好信息披露。

政策风向也在变,现在原则上是不鼓励房地产公司进行大规模并购行为。

所以导致近期急寻战略投资者的恒大汽车和恒大物业,一直未觅得白衣骑士。

拿同行的其他地产巨头来说,也开始警惕债务风险问题。

8月31号,并购狂人孙宏斌在谈及融创中国时曾说过,“目前所有企业无论你开什么价,我都没有办法并购的,因为我同时还要并购你的债务”。

在现行的房产政策下,每个企业都有负债总额的控制,并购一家公司意味着将这家公司的债务也纳入了囊中,对于企业来说,公司会新增较大规模的负债,显然得不偿失。

从银行和金融机构融不到钱,商票问题又遭不少上下游公司拒收,恒大只有出售自身囤积的大量期房/现房来换取资金,但是对比这些期房/现房和万达此前出售的资产,显然价值远远比不上。

毕竟万达广场和万达酒店这些项目一般都是选在一二线城市内部的核心区域,一般配套打造,建起来几乎就会成为城市的地标,都是优质资产。反观恒大期房,一般都是选在三四线城市,随着楼市的调控和棚改收尾这个阶段,这些位于三四线城市的期房,极难快速出手套现。

就算恒大打出7折卖房来快速销售,大伙还是以观望态度居多,更别说政府是否会允许这种“低价促销”活动,此前,恒大在山东菏泽的三个项目,就因为打折促销,传出被当地有关政府调查的消息。

究其原因,还是万达手里的都是可以快速套现的硬资产,而恒大就是积压在手里卖不出去的期房/现房。

近期,更是传出恒大旗下恒大财富彻底暴雷的新闻,网传恒大内部员工购买理财产品无法正常兑付,领导提前兑付离场,基层员工延期五年的方案更是犯了众怒。无数投资者围堵恒大财富大楼讨回自己血汗钱。

9月10日,老许正式回应,“我可以一无所有,但投资者不能一无所有”,直言表示很多员工和业主都拿着辛苦钱、血汗钱和养老钱来买了恒大财富的产品,恒大集团承诺一定要全部兑付,一分钱不能少。

但是,就在老许作出回应前的几个小时,深圳地方金融局9月10日发布公告称,经核实,网传《关于“恒大金服”周期补偿事项通知》系伪造,非深圳地方金融局出具,已向公安机关报案。

与万达此前面临相对简单的债务和资产问题,当前恒大所面临的问题显然要复杂得多,单纯依靠自身出售资产恐难以解决问题。

写在最后

因为自己的狂妄自大,老王吃够了教训。

在受挫之时,万达却因祸得福,抛售旗下房地产、酒店等重资产业务走上轻资产之路,躲过了国内房地产“波澜壮阔”的调控大棒。

同样靠房地产发家的地产龙头恒大,面对更为复杂的监管行业和自身形势,四面楚歌。即使效仿万达那样减重前行,恒大纯粹依靠自身力量,恐怕也已然无力回天。

而在万达商管上市前夕,万达上岸的一切举措似乎都在稳步推进,如果能顺利上市,老王的富豪路或许还能续上。

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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