物业公司兼并收购频发,34家上市公司切入装修业务,值得重视吗?

装修是一个对服务能力要求很高的业务,需要专业的服务团队来落地。

SHULAN树懒观点

合生创展拟收购恒大物业的消息又将物业赛道映入眼帘,实际上今年上市物业企业的兼并收购已经成为行业常态,物业行业仍处于扩大规模的发展阶段,正所谓得规模者得天下。《树懒》整理了53家上市物业公司2021年上半年经营数据,与2020财年相比,千亿市值物企只剩下碧桂园服务,恒大物业半年内市值缩水1200亿元左右。重点关注的家庭装修/美居业务目前已有34家物企布局,其规模还不足以单拎出来讲,占总业绩的比例非常低,不过非上市物业企业也有几家涉足装修业务,而且数据都挺不错,值得重点关注。

作者 |树懒编辑部

来源|树懒生活Fine(ID:huamian224)

全文 3242字细读约 12 分钟

最近一段时间,物业行业非常热闹,上市公司之间的兼并收购频发,尤其是受关注度很高的恒大。10月4日,中国恒大(03333.HK)、恒大物业(06666.HK)、合生创展(00754.HK)均发布短暂停牌公告。据财联社消息,合生创展拟收购恒大物业51%股份,合生创展给恒大物业估值超400亿港元。

时间轴往前推,9月20日下午,碧桂园服务发布公告称,碧桂园服务以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球,由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。后者为综合物业管理服务提供者,在中国提供广泛的物业管理服务及商业运营服务。

*公告显示,截至2020年12月31日,富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积为6940万平方米,其中住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米,商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。

除此之外,并购的步伐一直在持续。9月28日,碧桂园服务发布公告称,碧桂园物业香港(碧桂园服务间接全资附属)拟向彩生活服务(01778.HK)收购邻里乐控股集团100%股权,总代价不高于人民币33亿元。10月12日,彩生活服务集团发布官微称,此次碧桂园的收购并不包含彩生活服务集团旗下的彩生活物业等重要资产;本次交易后,彩生活亦不再对外出售资产。

此前,还有碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务。物业公司的兼并收购并不稀奇,只是这几笔交易金额巨大,且时间相近而备受关注。如果长期了解不难发现,今年上市物业企业的收购已经成为行业的常态。物业行业目前仍处于扩大规模的发展阶段,提升行业集中度,仍然是未来几年的方向,得规模者得天下,募资资金的70%用来整合兼并中小企业公司、甚至是上市公司之间的收购正在不断上演。

基于此,我们去复盘了物业上市公司2021年中报,做了一次各个维度的数据梳理。

物业公司兼并收购频发,34家上市公司切入装修业务,值得重视吗?

1,物业公司目前已经有53家上市公司,其中港股49家,A股4家。与2020年底相比,新增十几家上市公司,据了解还有将近30家准备上市。

2,市值维度(港元):短短几个月时间,物业行业遭遇“强降温”,截至10月10日收盘,53家上市公司的总市值为7780亿,相比较今年4月初,39家公司总市值超过1万亿,已经大幅缩水近2000亿。千亿市值的企业仅剩碧桂园服务一家,曾跻身这一阵营的恒大物业(市值554亿港元)、华润万象生活(985亿港元),也已经跌破千亿市值(2021年4月2日,恒大物业市值为1706亿港元,华润万象生活市值为1033亿港元)

3,收入维度:2021年H1,53家公司的总营收超过920亿元,创造净利润总额143亿元,超过百亿收入规模仅碧桂园服务一家(115.60亿元)。50亿-100亿的有4家,恒大物业(78.73亿元)、雅生活服务(63.47亿元)、绿城服务(55.96亿元)、保利物业(51.53亿元)

4,物业是劳动密集型行业,53家公司的总员工数,超过84万人,21家公司的员工数超过1万人。其中,碧桂园服务近18万人,合约面积也是全行业最高的,超过12亿平米。行业整体在管总面积达到53亿平米,合约面积76亿平米,在管面积超过1亿平米的有16家。与2020财年数据相比,在管面积增加26%,合约面积增加近35%。

5,物业企业朝着科技化、专业化方向加速转型升级。我们发现,多家企业提出“科技社区”的概念,开始推进智慧社区甚至是智慧城市的建设,甚至会选择大手笔收购科技公司。例如,合景悠活以13.16亿元的现金代价收购雪松智联80%股权,后者为「智慧城市」服务运营商(在管项目合计超过1,000个,业务覆盖109个城市,服务业主约3,100万人。所以,物业管理公司的服务范围,已经不再仅仅局限社区之中,更多的延伸到了城市中的其他场景,为城市高质量发展创造新供给、赋予新动能。

6,增值服务板块。以家政保姆、美居、中介、零售生鲜、社区传媒为主要构成的大板块,逐渐受到重视,有非常大的潜力成为物业管理企业的第二条增长曲线。以2021年H1为例,43家上市公司收入结构中包含增值服务,共实现增值业务收入138亿元,占总收入的15%。34家公司布局了家居装修(美居业务),共实现17亿元的业绩(11家未披露明细)。排在前面几家有:碧桂园服务(2.12亿元)、保利物业(2.39亿、雅生活服务(1.29亿、旭辉永升服务(2.8亿

谈到物业企业切入装修的话题,实际上,除了众多上市公司之外,还有很多非上市公司同样涉足了该业务,其中有两家企业非常值得重视,一是万物云,二是龙湖智慧服务。

2021 年上半年,万物云实现营业收入 103.8 亿元,同比增长 33.3%,营业利润10.43亿元。从收入规模上看,位居全行业第二位。包括住宅物业服务、房产经纪平台朴邻、商企空间服务、智慧城市服务、社区生活等服务。

万物云虽然未上市,但其整合行业的步伐也没停下,9月15日,阳光智博各股东拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云,换取4.8%的股份;9月17日,伯恩物业正式加盟万物云生态家族,伯恩物业管理面积超7000万平方米,是福建地区管理规模最大的物业企业之一。

对装修服务的切入,万物云(万科物业)2018年底在深圳开出第一家店,作为自营装修服务机构,为万科业主提供全屋装修、厨卫改造、全屋刷新等一站式装修解决方案。目前业务覆盖北京、深圳、上海、佛山、南京、杭州、武汉等二十多个城市。

据了解,万物云在重点发展自营装修业务,内部赛马制,竞相发展,深圳、南京承担了探索模式的重任。南京主要发力“万物焕新家”品牌对外,聚焦局部装修与焕新改善,采取产品化、自营产业工人、标准化运营的发展路径,并走品牌化道路。

龙湖智慧服务同样是一个值得关注的选手。今年1月,龙湖集团官宣全新品牌——塘鹅,正式开启了C5、C6两大主航道:房屋租售、房屋装修。今年上半年物业管理收入实现39亿元,同比增长57%,实际管理面积2.05亿平方米。旗下包括7大业务,分别是:塘鹅租售、田螺美家(家政服务)、愚公搬家、龙湖优选、团团游、玖龙点睛(一站式家居家装服务平台)、焕代大师(老房翻新及精装房优化服务)

从具体的落地模式上,大部分物企切入装修,还是选择比较轻的平台模式为主,收进场费和交易佣金,极少数公司选择了自营模式,例如前面提到的,万科、龙湖,做得相对重一些。早在2020年4月份,红星美凯龙与世茂集团达成战略合作,成立合资公司世茂美凯龙,充分利用在家装、地产领域的资源,整合产业链,打通从新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务,为世茂的用户群打造定制家装套餐及个性化全案整装服务。据世茂服务的财报披露,2020财年家居装修业务实现收入1.48亿元,2021年H1实现收入4500万元。

一位业内人士告诉《树懒》,目前,物业做装修,还没有跑出来一个真正可规模化复制的路子,对物业公司而言,装修是一个对服务能力要求很高的业务,需要专业的服务团队来落地。

如果从设计、施工,到供应链,所有环节都需要自己来组织的话,是一件很重的事情,而且如果做新房业务的自营,对物业的盘面和服务的密度都有一定要求,绝大多数物业公司的项目都是非常分散的,如果自己去养自营团队,并不是一件很经济的事情,而且物业场景下做装修,口碑尤为重要,否则要付出极大的代价。

所以,从整体业绩看,真正把装修业务的业绩拎出来,只不过是众多增值业务的一个子集,占总业绩的比例还非常低,物业公司对装修业务的重视程度也在提高,只是眼下大家的精力仍然聚焦在扩物业规模上,相比较开疆拓土,装修业务算是边角料业务,暂时没时间去思考。

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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