中南建设交班大戏:陈锦石的强势与陈昱含的倔强

现在地产行业走了下坡路,赚快钱才能赚大钱的时代过去了,托举中南到如今地位的逻辑,脆弱得像一面镜子,仍然可以反射过去的狼狈,却抵不住眼前的风雪。

“人生若只如初见”

“父亲和家庭的需要,让我觉得爱既是一种责任,又是一种能量。”

2018年11月18日,上海天宴秀场,一场名为“爱,赋能美好”品牌活动上,中南建设(000961.SZ)董事兼总经理陈昱含很克制。泪水在眼眶里转了好几圈,硬是没流下来,娓娓道来一段小女孩的回忆。

倘若当年一切顺利,在悉尼留学结束后,她可能会多待一些时间:她喜欢在跳蚤市场摆摊,看着熟悉喜爱的小东西,卖给陌生友善的异乡人,最后用一顿美食结束一天的生活。奈何父亲的召唤,让她必须放弃这些畅想,去到残酷的商业世界,成为所谓的成功人士。

听到这里,台下的中南建设董事长陈锦石与号称“太傅”的中南置地(中南建设旗下地产平台)董事成长陈凯颇为动容,随即送上鼓励的掌声。

不过30多岁的年纪,陈昱含已经是近10年工龄的老人。与陈锦石的父女关系,或许帮着她更早地获得了世俗期待的一切——金钱、地位、奖掖、前景、资源……

如果故事到此结束,该是一个多美好温馨的结局,可是天遂人愿的事从来极少。

在陈凯的协助下,陈锦石建造了一座商业城堡——规模不断放大、利润持续升高、业务逐步细化……在地产行业周期性见顶的时候,硬生生塞到陈昱含手里——你不用太关注过程,但得先学会接受。

可是接受并不是一件容易的事,二代接班从来如此。特别是当它在眼前呈现,映照的都是自己的渺小、失败,面对大势无可奈何的窘迫,接受就意味着讽刺与嘲笑。不食嗟来之食,说的就是那感觉。

好在时运赠与的不一定是赛道,逼着你跑得比前人更快以自证价值;还可能奉上一把坚硬的开山斧,对着曾经狠劲儿凿过去。那时候越是横眉冷对,越是歇斯底里,越是能找到真实的自己,看清当年自己的单纯有多愚蠢。

现在地产行业走了下坡路,赚快钱才能赚大钱的时代过去了,托举中南到如今地位的逻辑,脆弱得像一面镜子,仍然可以反射过去的狼狈,却抵不住眼前的风雪。

当然,一切看起来并非如此。镜头前中南大局尚稳,新老两代人父慈女孝,一切风平浪静。像极了《盗梦空间》收尾后的情节:小费舍尔感受到父亲的疼爱,解散了能源公司;不过看过故事全貌,知道齐藤的公司能苟活,柯布回到了美国的家,或许疼爱就不那么纯粹了。

至于在中南的故事里,镜头里的父女与数据的逻辑,哪个是现实哪个是梦,看客自有评说。

成长的烦恼

2014年末,一份行业报告的发布加剧了陈锦石的焦虑。

在《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》中,中国社科院认为,中央和地方政府已在密集出台救市政策,住房限购或将全面放开。

叠加“单独二孩”政策(一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策)可能调整为“全面二孩”政策,“930”新政加快房屋交易新陈代谢,地产行业全是利好。

然而面对这些利好,中南建设显得手足无措:自2012年以来,其净资产收益率急速下降。2013年还有17.2%,2014年降至11.76%,到2015年进一步降至3.93%。照此发展下去,情况不容乐观。

他想过原因,可是提起来更焦虑。接受采访时,他总会情不自禁地提到南通CBD项目。那是2005年他打响“南通保卫战”,让绿地控股(600606.SH)和阳光地产等一众上海“地头蛇”打消跨江而上的念头,豪取“苏中、苏北地区唯一的中央商务区”的成名战。

只是算下来,那已经是近10年前的事情。他炫耀2011年南通首个建成的五星级酒店,夸赞占地15万平方米的中央公园,显摆客流如织的中南百货……它们确实足够好,可为了让它们开业,陈锦石分别用了6年、8年和9年——实在太慢了。

那时候,当红“炸子鸡”是信奉高周转的融信中国(03301.HK),是增速一度超过融创中国(01918.HK)、龙湖集团(0960.HK)、金地集团(600383.HK)等龙头的华夏幸福(600340.SH),中南建设拿什么拼?陈锦石必须得让整个公司跑起来。

那么谁来当驾驶员?论扛起铁锹电钻盖楼房自己在行,可是那套方法论离市场太遥远;老弟陈小平跟自己打天下多年,这么多年还是在三四线城市打转,没摸索出门道;原指望陈昱含闪光发热,可是自2010年成为董事以来,也没有给中南建设带来新鲜的思想,任谁都指望不上。

至于解决方案,陈凯是个不错的选择。他任职总裁期间,阳光城(000671.HK)实现销售额从73亿元提升至230.7亿元的增长,凭的正是一番“高周转+低成本”、“丰富产品线+精选城市”、“股+债”多元融资的好手段。他若能来,大事可就。

唯一的问题是,他愿意来吗?还真愿意。

有了龙湖、阳光城、华润置地(01109.HK)等一系列成功履历,陈凯相信自己的方法论能够让更多企业受益。特别是规模不济或遭遇瓶颈的房企,成了他偏好的去处。2016年4月,成立菩悦资产后,他准备输出个人经验,主动联系房企寻求合作机会。

有规模小的,像云泰控股这样,名不见经传却一心求出头的房企;显然中南建设是另一种,规模总是在行业30名门口打转,设想飞升又一筹莫展的房企。

管理学家吉姆·柯林斯(James C. Collins)写过《基业长青》和《从优秀到卓越》两本书,只想说明从0到1比后面的事情难很多,对陈凯而言同样如此。

让云泰起飞比让中南建设辉煌更困难。于是2016年2月,陈凯就参与了中南全国培训大会;也是在那一年,中南建设有了“高周转+高品质+低成本+产品差异化”的战略与“六先六快”的路径。

撒大网的渔夫碰上了大鱼,天下还有比这更好的事吗?

被冷落的储君

美好的结合,背后多是血淋淋的牺牲。

在2017年8月8日中南建设公告管理团队完成人事调整,陈昱含退守中南置地总裁之位、陈凯成为董事长开始,“流血”与“牺牲”成为常态。

陈凯本就是强势的人。不合预期的设定,总要大刀阔斧的改革,第一个目标就是中南建设的成长模式。

有媒体报道指出,陈锦石非常推崇大投入、大产出的发展模式。一个南通CBD项目,总建筑面积就达到278.65万平方米。2014-2015年期间,与之规模相近的百万平方米以上规模的项目就超过10个。十年不开张,开张吃十年,陈锦石已经习惯如此大开大阖的人生。

然而背后需要背负的资金成本、资源储备、人力物力、风险压力太大,这是中南建设难以接受的。于是他快速扭转思路,改大盘开发为小盘周转。

公开数据显示,2016-2017年中南建设新增的土地储备数量与规划建筑面积均在快速增长,不过单个项目的规模从16.59万平方米降至15.3万平方米,没有再新增百万平方米的超大项目。

革了新老板的命只是第一步,陈凯还是个很懂人性的领导。大盘被彻底剪碎,还要彻底激发项目带头人的主动性,才能让小盘快速周转起来。为此,他打开了陈锦石的腰包,让他推行股权激励方案。

那是两轮股权激励方案,综合下来要求项目带头人在2017年归母净利润6.03亿元的基础上,随后四年分别实现240%、560%、1060%、1408%的增长。

这是个“恐怖”的增长计划。要知道,同期颁布股权激励计划的阳光城,不过定下了在2017年业绩基础上,2018-2021年营收和净利润增长不低于35%、82%、146%、232%。

激发所有人的潜力,在规模的原野上放肆驰骋,增长会变成很简单的事情。如同100亿元的营收,1%的利润率就是1亿元;要是1亿元的营收,10%的利润率只有0.1亿元——宁可作大庙的小和尚,也不要到小庙里做大方丈。

曾经陈锦石犹疑过,也和陈凯争论过,可是没有起到作用。毕竟还在阳光城的时候,与老板林腾蛟争吵已经成为陈凯的家常便饭,什么场面没见过?

与其做无用功,还不如陪着陈凯冲一把。于是陈锦石也开始全力配合,推进内部“大换血”:阳光城前CFO兼首席运营官辛琦、碧桂园区域营销总经理(02007.HK)甘玫、龙湖成本管控负责人曾志超……

多数人的背后,要么挂着陈凯前东家的标签,要么熟悉“高周转”手段,非常对陈凯的胃口。

可是有人问过陈昱含的感受吗?还没有。因为父亲的感召,从办公室主任成长了近10年,没有辛劳也有苦劳;陈凯的到来快速改变了一切,要自己重新经历新的一切。这会是一个多久的过程?没人知道,也没人能告诉她。

她能知道的是,自己的位子丢了,这近10年的经验不对了,连陪伴多年的叔叔陈小平,也在这场人事动荡中被清洗掉,自己什么都不能做,也做不了。

对此,多数观点认为,陈小平的出走与陈凯的到来,让原本“家天下”的中南建设,逐步走向公众企业的形态。那么陈小平之后,下一个会是陈昱含吗?陈锦石会像何享健那样,让陈氏家族与上市公司隔离,让自己活在一个信托基金的庇护下吗?

陈昱含还有很多问题,可是谁在乎给她怎样的答案呢。

不彻底的转型

那段时间,成了陈凯最光鲜的日子。

率领地产部门,陈凯用1年时间让中南建设腾空:克而瑞数据显示,2018年中南建设以1520.5亿元销售额,增长57.9%的成绩,如愿进入行业TOP20集团(排名18位),自己的神话还在继续。

可是他还是焦虑了,一切始于2019年春节。

春节假期间,他在横溪老家见到了很多外地人。他们不打算回家,也不在乎过年放开门炮、送压碎钿、祭祖拜年,只爱游玩——大梅山、金峨寺、酒埕岩……,都去过了再到新的城市去。

宁波市区也是一样,很多人不会讲“宁波闲话”,却都不愿离开。前几年市政府还在号召“宁波过年”,现在他们已经自愿停泊。

是的,大家不想回去了,“返乡”正在成为伪命题。

克而瑞的数据很快印证这说法:2019年春节期间,百城新开盘项目平均去化率低至17.1%,韶关和台州等典型三四线城市同比跌幅超过70%。年轻人习惯了城市的光芒,断了“赚钱回家买房”的念头。

对陈凯而言,这太糟糕了。中南建设多年重仓的三四线城市,2018年上半年在建开发面积占总在建开发面及的72%,未开发面积占比更是高达79%。能卖的、尚不能卖的,似乎都不好卖了,今后的日子可怎么过?

好不容易挨过了上半年,以为下半年会好一些,结果事与愿违。中指研究院报告显示,金融监管政策收紧、土拍热度下降、地块流拍率提升,11月一度达到8.9%高位,市场降温趋势明显。

高周转最怕的就是市场降温。这场游戏类似于在雪坡上滚雪球,下坡时候,高周转战略能以高效滚得一个最大的雪球。可是如今雪球滚到上坡路,后面该怎么办?

这是个很难找到答案的问题。高周转能够照顾到规模、增速、利润,可是必须牺牲利润率。真有好办法,2019年陈凯还会交出销售额1757.6亿元仅增长15.6%,毛利率从2018年的20.2%下降至2019年的17.93%的成绩单吗?

《大明王朝1566》中,核心观点不过“思危、思变、思退”的“为官三思”。想过了“危”和“变”,陈凯开始思退。

这让陈锦石有些错愕。看好师徒的“二人转”,了却君王天下事,他也在思退。2019年开始,辞去了南充世纪城、营口中南世纪城、中南镇江、青岛海湾新城等多家公司法人代表职位,就是要做甩手掌柜。

如今陈凯要走,他只能推着陈昱含“被迫营业”。

2020年2月,新一轮的人事调整开始。陈昱含再次按照陈锦石的意愿,接过中南建设的盘子。经过这几年的积累,陈昱含有了自己的思考主张,她需要作出改变,陈凯将中南建设的雪球推到山坡下,自己要把它推上去。

不过面向投资人的回复中,官方表示陈凯并未完全离开,划定的路线也没变。中南建设仍然走在高周转模式中,陈昱含仍然在陈凯的阴影里。

既捧着女儿上位,又坚持过去的路线,矛盾又无奈中,一切貌似改变,又什么都没变。

大清算

“她很有灵气,我跟她说点,她很快可以串成线,这很难得。”

离开中南建设后,陈凯曾如此评价陈昱含。他得找个理由,一个可以让舆论放过他的理由,当然,这不是件难事儿。陈昱含懂得变通,一点就透,是非常合适的。略显不足的,这话只说对一半,因为不用点醒,陈昱含同样透彻。

陈凯为什么会走,自己又该怎么走,她都很清楚。

一艘航母向前的一小步,就能超越无数小型的船舰。在广阔的海洋行驶,先天优势无可比拟。不过驶入窄长的海峡,航母就失去了优势,保全母体才是关键。即使陈凯还在,他也得这么做。

接过帅印的第一季度,新冠疫情让全国房地产开发投资整体下降了7.7%(国家统计局数据);艰难扛到第二季度,一直悬而未决的房地产“三条红线”政策落地执行;杂糅着全国各地此起彼伏的监管政策,曾经辉煌的地产大时代已经结束了。

现在继续扛着债务杠杆飞快周转还能行吗?成了苏伊士运河搁浅的“长赐号”怎么办?不行,坚决不能同意,得掉头。表象上,这次掉头是如此合理地顺应了未来中南建设的发展逻辑;内子里,这又让陈昱含彻底扭转局面找到了最理想的出口。

她还记得自己回来的原因,更记得被夺权时的无声抗议、管理层重构的蓦然接受,以及自己再次被推到前台,却还不能有所施展的控制与压抑。她要主导一切,要彻底改变。

于是那个最初以爱为起点的故事,终是翻了脸,并且在2020年6月露出凶光。

那时候深交所向中南建设发布问询函,要求其说明毛利率为何如此糟糕(17.93%,同比下降2.3%)的原因,很快收到中南建设的回复。

“公司也不追求高价格预期和高利润率,而是更看重项目的周转和利润率的确定性,希望以不高的利润率,但更好周转率和确定性,实现好的资产回报率。”

……

“未来随着公司历史投资项目在结算项目中的占比进一步降低,公司结算毛利率会逐步增加。”

……

超低的毛利率是过去式,是曾经的那个中南建设;数据不会一直糟糕下去,因为未来的中南建设是陈昱含的。

当行业要求房企从追求速度,回归崇拜产品能力和利润的时候,陈昱含果断与过去做出清算与切割。那快感和凛冽,之前从未有过。

否定陈凯代表的过去是容易的,历史从来今是而昨非,至于孰对孰错并不重要。那么该如何否定陈锦石呢?这是个困难的问题,不过解决起来并不那么难。

“一般大的战略我来管,小的我就不管了。”一年后发布2020年业绩的时候(2021年4月),陈锦石十分轻松。“年轻人一批一批开始涌现,我带领的一帮老人会逐步逐步退下。”说完这句话,他借故晚上还有大项目提前离场。

大战略?中南建设还能有什么大战略?地产行业的愿景,要随着时代的洪流、政策的导向、市场的选择向前走,房企要去杠杆、降风险、清库存、留现金、造产品……大战略还能怎么变?

谁是那批老人?辛琦、甘玫、曾志超吗?也许吧。当然,具体是谁并不重要,最重要的是,“一帮老人会逐步逐步退下”。

至于晚上的大项目,有或没有更不重要了,因为陈锦石已经离开了。

这一次,陈锦石是真的退了,舞台留给了逆鳞之子陈昱含。

故事的终点

太好了,故事顺利进行着,那是意想不到的顺利。那么陈昱含会像陈凯和陈锦石那样,在某个时刻焦虑起来吗?

会的,一定会的。

“规模是一切问题的解药,规模也是问题的根源。”跨年的时候,年轻人喜欢看一些奇形怪状的讲演与综艺,陈昱含喜欢逻辑思维,深刻地记下了罗振宇在2021年跨年演讲中的这句话。

是呀,当年规模拖着中南建设飞起来,飞到原来无法企及的高度,是一件多好的事情;可是那高台太高,高到没办法走下来,只能滚着下来。

走不了高周转的路线,陈昱含只能让中南建设减速。一年下来,2020年初定下的计划——在1961亿元合同销售额的基础上继续增长15%,达到2255.15亿元的目标没能实现,不过行业排名还在上升,只是速度已经减缓。

“离开陈凯,中南建设上不去了”,这话说来不算狼狈,却有些尴尬。

“高增长的逻辑确实是不存在了。对于我们来说,放下速度一定会换来质量的提升。”陈昱含也在掩饰这份尴尬,因此会如此强调。

那么中南建设就要倒退吗?绝对不行。在陈锦石的手里,中南建设成了南通CBD那样规模雄浑的高山;在陈凯手里,中南建设成了星散全国、遍地开花的海量项目;此刻到了自己手里,就成了走上下坡路的牛车?

“中南建设正在从一个成长性公司,转变为一个稳定的企业,也就是从黑马到白马的过程,未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史。”

陈昱含要成为白马,一匹每年可以增长10%、合约销售额达到5000亿元的白马。如果在2020年基础上成长,这10%的增长需要维持8年的时间。

融创中国(01918.HK)足够强大,可是面对莫测的未来仍然噤若寒蝉,发布年报时候董事会主席兼执行董事孙宏斌也会胆怯地表示,“我们现在需要安全。”

金科股份(000656.HK)崇拜规模增长,感受到市场的压力,2020年定下年复合增长15%的五年计划,随即变成了不再过度追求规模增长。

那么谁又能断言,中南建设就一定能成?

“规模”是“问题的根源”,自己还要甘之如饴,陈昱含时代的中南建设,要在这样的拧巴里,继续自己的时代。

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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