“丢”车保帅,万科能否跨过房地产寒冬?

房地产跌下神坛,万科面临最大困境

本文概要:曾经被誉为造富神话,最赚钱的房地产行业,如今也进入了寒冬。先是国家坚持“住房不炒”,房产销售大幅下滑,紧接着是银行严查首付来源、限额限贷、利率大幅度上涨,再到如今关于房地产三条红线的限制政策发布,市场一片哀嚎,房企貌似进入了黑铁时代。

一、房地产跌下神坛,万科面临最大困境

二、拆分万科,万物生IPO能否扳回一城?

三、从卖房到卖服务,万科将走向新篇章?

2018年,万科的秋季例会上,无论是主屏幕还是副屏幕上都是一片鲜艳的红色,但在喜庆的屏幕上面,却赫然显示着“活下去”的字样,万科“活下去”的口号响遍了整个房地产行业。

只是当年,不少房地产企业都觉得是无稽之谈,明明房地产的日子好着呢,一年比一年红火,万科完全是危言耸听。

然而到如今,三年过去了,活下去三个字已经从万科的口号,变成了行业的现状,以万科为首的房地产行业正在面临前所未有的冷酷寒冬。

房地产跌下神坛,万科面临最大困境

曾经的造富神话,如今已经跌落神坛。

房地产,是迎着时代的大潮蓬勃发展起来的。在过去的十多年,中国由于城镇化的提出,停止了“统一福利分房”的措施,使得全国各地对于房屋建设的需求开始急速增长。

再加上“按揭贷款”的出台,极大的刺激了房屋的消费,房地产行业迎来了其发展的黄金20年。

“丢”车保帅,万科能否跨过房地产寒冬?

也正是因此,当时的房地产可以说是最造富的行业。在1997年全球富豪榜中,房地产开发商不计其数,几乎占据了华人富豪近一半的名额。李兆基和郭炳湘家族甚至都跻身进了全球前十,让整个世界看到中国房地产的造富奇迹。

但到今日,2021胡润百富榜虽已发布,却难见房地产的身影。前十的榜单里,并没有房地产行业的企业家。房地产企业家上榜人数也大幅下降,跌出了前两大造富行业。

显而易见,房地产排名势弱的背后,昔日辉煌的房地产经济已经跌下神坛的现状。据中房网统计,2021年就已经有244家房地产企业宣告破产,可以说平均每天都有一家房企在破产的路上。

此外,自去年以来,房地产行业就频频传出资金链、债务出现问题的消息。包括华夏幸福、蓝光发展、恒大集团等多个房地产企业都出现了经营上的困境。

而万科虽然没有出现严重的财务危机,但也不可避免的受到形势影响。

10月28日,万科发布2021年三季度财报,从财报来看,万科的营收仍在增长,但只增加了营收而不增加净利润,且净利润增速还在持续下滑。

数据显示,五年内,万科的净利润增速分别是16%、33%、20%、15%,6.8%,一度跌破了两位数。

在现金流方面,一向被称为现金流王者的万科截至2021年三季度末,比6月底减少了483.2亿元,同比下降了17%,创万科近两年来现金流的最低纪录。

同时,现金流的压力也为存货埋下隐患。据万科2020年财务报表显示,万科的房屋存货超过一万亿,占公司所有资产的53%,而一旦房价降价,公司一万亿的资产都要缩水,这对于已经面临多重困境的万科来说,绝对不是一个好的信号。

因此,为了抵御房地产的寒冬,万科必须为“过冬”做些什么了。

拆分万科,万物生IPO能否扳回一城?

行业寒冬之下,龙头企业的应变之举,是成是败?

11月5日,万科发布公告称,拟分拆万物云到港交所上市。

万物云上市并不意外,只是万物云的上市比大家想象中都要来得更快。

但其实也并不难理解,万物云提前上市主要有两个原因。一是碧桂园在物业市场的重重紧逼,让万物生不得不上。二则是为了提振困于行业困境的母家万科,缓解万科的产业压力。

“丢”车保帅,万科能否跨过房地产寒冬?

根据克尔瑞数据显示,2020年的万物云以5.78平方米的物业在管面积排名第一,碧桂园以5.05平方米位于第三,但经过一年的收并购洗牌后,碧桂园成为最大赢家。

而没有及时上市的万物云,显然错过了这一波突然涌现的并购窗口期,让碧桂园的营业收入在今年首次超越了万物云。

另一方面,则是母家万科面对当下的行业困境,自身的业绩和现金流都出现了不小的问题,已经无法再为万物生保驾护航,甚至还需要万物云缓解压力。

因此,万物生独立上市,已经是箭在弦上不得不发。尽管当前并不是万物生上市的最好时机,却是万科当下能够做的最佳选择。

事实证明,万科的选择是对的。万物云的消息一出,万科便在股市开盘便一路走高,显然无论是万科还是资本市场,都对万物生这个底牌充满了期待。

毕竟万物生作为一个带有科技属性的物业服务公司,在同行业内并不多见。

并且值得注意的是,万物云的定位也从来不是物业管理。自从万科物业改名为万物云的那一刻开始,万物云定位就是空间科技服务,发展重点是以科技赋能服务,而这也是万物云一直备受市场看好的一大原因。

同时,正是在这样的发展转变下,万物云被寄予了厚望,也达到了一定的高度。

截至2020年6月底,万物云已经在中国100多个具有发展潜力的城市完成布局,其中包括住宅服务合同项目2769个,商企服务合同项目1059个。

并且在2020年,万物云还接管了更多万科以外的物业管理项目,行业竞争力大幅增强,贡献了182.04亿元人民币的收入,同比增长27.36%,比恒大物业和碧桂园服务的营收都要高。

可见,作为万科旗下最为重要的板块之一,万物云毫无疑问是最有实力和底气冲击IPO的。

并且如若万物云上市进程顺利,凭借着万科的龙头位置以及万物云本身极具发展性的科技属性,资本市场对其估值应当是不会少于碧桂园的。

万物云很有可能会拿回物业服务的榜首,为万科扳回一城。同时,万物云的上市,也能为目前陷入发展危机的万科提振士气,缓解其现金流危机,提高股价。

从卖房到卖服务,万科将走向新篇章?

万科董事长郁亮在2020年春节的一番对外发言,预示了未来万科的路。

郁亮表示,“房地产企业不能再像过去那样,靠拿地建房坐等升值,也不能靠着加杠杆想着赚金融的钱,现在能做的,就是向经营服务业靠拢”。

因此,万科开始了整体转型,其中最根本的就是从地产开发商变成城市配套服务商。

“丢”车保帅,万科能否跨过房地产寒冬?

其实,城市配套服务商并不是新概念,早在2017年,万科董事长郁亮就表示万科将致力于向城市配套服务商转型。

那究竟什么是“城市配套服务商”?

我们可以拆解来看,首先,城市是指万科要围绕城市里的万科业主,提供产品与服务;配套,即给人、社区乃至城市提供公共服务和配套的内容;服务商的意思是:产品是有终点的,服务则永无止境。

因此,城市配套服务商就是指为业主,提供区域内配套的内容或服务。其具体表现在住宅、商业、物流仓储、物业、养老、旅游等多个方面。

而万科在这些领域都有所布局和发展,尽管在前期它们并没有显露出太大的作用,但经过多年的发展,城市配套服务商相关业务的布局已具雏形,并开始有收获。

首先是物业板块,万科已经率先推出了万物云冲击IPO,其作为万科转型城市建设服务商的重要板块,将承担的万科在城市服务产业的加速布局。

而物流板块,万科旗下的万纬物流目前万纬物流已经在46个城市布局,仓储规模突破1100万平方米,形成了全国性的仓储物流网络。

在未来,万纬物流将会深入与电商、高端制造、现代批发零售业等行业的企业建立广泛联系。

与万纬物流一样,长租公寓业务板块的泊寓公寓也是万科“城市配套服务商”新业务探索与布局的重点之一。目前,泊寓公寓是集中式长租公寓行业规模第一,覆盖了多个城市。

而商业开发和运营板块,则由万科收购的印力集团来主力推进,以印力集团为发力点,加速推动万科在商业业务的全面发展,协助推进万科实现“城市配套服务商”的转型目标。

除此之外,万科还覆盖了还养老公寓、冰雪度假、教育、产业办公等业务,全面发展起了相关配套服务。

事实上,万科的决策是非常正确且具有前瞻性的。房地产已经在历史上超额完成了自己的使命——建造销售房屋,提供住房安置。

在这一背景下,房地产行业的回落已是必然,传统房企以地产开发销售为主的模式也自然是走不通的。

而“城市配套服务商”不同,它是新时代赋予房地产企业新的使命。毕竟如今的中国并不缺房子,恰恰相反的是,房子已经够多了,而房屋配套服务却跟不上来。

因此,万科选择转型城市配套服务商,既是切入了一个拥有广阔市场的地产服务领域,也将是万科走向新篇章的开始。

(本文仅代表作者观点,不代表百略网立场。)
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