碧桂园年末销售失速,销售额远低于万科,还面临1.74万亿负债压顶

碧桂园12月份的合同销售金额远低于万科 ,地产格局生变。

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

当“宇宙房企”碧桂园年终登上机构各指标榜单第一名时,背后出现了阴影,2021年11月-12月,碧桂园连续两个月合同销售金额环比下滑。

根据公告,2021年11月,碧桂园现归属公司股东权益的合同销售额约413.5亿元,环比上月下滑9.78%;12月份,碧桂园单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币225.8亿元,环比下滑45.39%。

横向对比,万科11-12月份合同销售金额分别为431.5亿元和635.6亿元,销售规模均超过碧桂园。“碧万恒”三强格局中的恒大,根据相关公告计算,自9月份暴雷以来,2021年后四个月里仅仅卖出了43.7亿元,已然掉队。

然而,并未暴雷的碧桂园,年末突然大幅落后于万科,问题出在了哪儿?

有分析认为,其中既有三四线城市降温带来的影响,也有可能是签约滞后的原因。从公开消息来看,碧桂园频频推出促销活动,但不少被当地监管机构叫停,或者降价后项目成交量也不佳,这可能影响了公司的去化表现。

这对于1.74万亿负债的碧桂园并非好消息,眼下的房企融资虽然重新开闸,但融资到位仍需要一个过程,这期间房企仍需依赖销售回款现金流。

年末“碧万恒”格局生变

根据中指研究院数据,2021年,碧桂园、万科和中国恒大位列全年权益销售金额三甲,业绩分别为5582亿元、5080.4亿元和4430.5亿元;对应权益销售面积碧桂园、中国恒大和万科依次为6682万平方米、5250.6万平方米和3040.3万平方米。

尽管单从数据上看,前三甲不论是权益销售金额还面积,都较身后房企保有优势。但在地产行业整体告别“黄金时代”的背景下,头部房企的增速也慢了下来。

有数据显示,规模房企的销售额上一次出现集体下滑,还是国际金融危机影响下的2008年。

具体到各家企业的自身,据中指研究院统计,2021年权益金额排名前三的碧桂园、万科和中国恒大的目标完成率分别为88.9%、78.5%和61.5%,均未完成年度目标任务。

在中指研究院权益销售额排名中,“碧万恒”的三强格局继续延续,这一格局自2016年起已经延续6年。但数据背后的公司,境况早已发生了深刻变化。

最明显是恒大。据中国恒大2021年9月3日发布的未经审核的运营数据,1-8月累计实现合约销售金额4386.5亿元,合约销售面积5379.0万平方米。到了2020年1月4日,公告显示,2021年实现合约销售金额4430.2亿元,合约销售面积5426.5万平方米。

由此计算,2020年最后四个月,恒大合约销售金额仅43.7亿元,合约销售面积47.5万平方米,近乎停滞状态。在中指研究院销售额排行第100位的鑫苑中国,2021年9-12月销售金额达109.8亿元。也就是说,如果只看9-12月份销售数据,恒大已经跌出了房企百强。

实际上,年末“掉队”的不止恒大,还有碧桂园。根据公司公告,碧桂园前10月累计权益合同销售额为4940.7亿元,月均销售额为494.07亿元。但在年底的最后两个月,公司股东权益的合同销售金额依次为413.5亿元、225.8亿元,环比出现大幅下滑;其中12月份的合同销售额,仅为万科同期635.6亿元的35.53%。

如果时间维度拉长到2021年8月份,当月碧桂园实现股东权益的合同销售额就掉头向下,从此前连续5个月超500亿元跌至452.1亿元,环比下降16.71%。

克而瑞相关报告称,2021年中国房地产行业的企业整体销售,表现为先扬后抑的走势,下半年市场持续转冷,百城成交面积持续下行,同比跌幅扩至30%以上。

不过,房企销售业绩在12月大幅反弹,重点城市商品住宅成交规模稳步回升,成交面积环比增逾10%。据克而瑞统计,2021年12月,百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元,较11月环比有32.4%的增长。

显然,相比百强房企的业绩回暖,碧桂园12月份反而出现下行。而根据中指研究院数据,12月碧桂园销售排名跌出行业前3位,位列绿城中国之后的第9位。

调控之下三四线房子不好卖

关于碧桂园年底销售业绩下滑,尚无法从官方层面得到更多消息。

知名地产分析师严跃进告诉雷达财经,类似下滑不排除有两种原因。第一是三四线城市市场行情确实降温,对于此类城市来说影响是比较大的,即会影响企业的销售业绩。第二也不排除企业没有在这个月份刻意强推项目,因为全年销售业绩完成差不多了。从营销角度看,部分营销签约或滞后于2022年一季度,即不会在去年12月份得到体现。

然而,从碧桂园一些项目的促销动作来看,公司对于去化十分渴求。这也好理解,在房企资金链紧张的当下,将项目快速去化自然能加快回笼资金。

但从公开的信息来看,碧桂园部分项目由于降价幅度过大,或被当地政府叫停;或者所处位置不佳的项目,即便“骨折价”也难以提升成交量,这恐怕是影响公司业绩的因素之一。

2021年11月2日,山东聊城住建局发布通报称,经检查发现,位于聊城的碧桂园·云麓九里和碧桂园·星汇两项目,均存在商品房销售方案报备价格与实际销售价格不一致问题,违反了国家发改委《商品房销售明码标价规定》有关规定,影响到聊城市房地产市场的正常秩序和“三稳”目标落实。

为坚决贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产市场调控要求,经研究决定,责令聊城经济开发区碧桂园房地产开发有限公司、聊城精英置业有限公司立即对碧桂园·云麓九里和碧桂园·星汇项目销售行为进行彻底整顿,整顿期间市房产交易中心暂停两个项目网签备案。

据这里的老业主介绍,上述两项目近期推出了新房,相比前期优惠了约一千多一平,他们无法接受,纷纷对其投诉,最终住建局出手制止。

无独有偶,在江苏省镇江句容市的碧桂园云顶,也是因为同样的操作被监管紧急叫停。

据了解,碧桂园云顶在2020年前名称为“江南世家”。2017年,碧桂园江南世家首开精装高层,成交价基本高达1万元/平方米;随后从2018开始,精装高层成交价也一直保持在1.1万/平方米左右。

2020年,江南世家二期推广名变更为云顶,售价7千多;2021年上半年,毛坯高层降至6000多元/平方米,部分大户型6000元以下。

新低价后不少购房者去抄底,但到了2021年10月份,中介推出了更低的价格,单价4800元/平方米。消息流出后,老业主坐不住了,纷纷去住建局官网留言投诉。随后该项目特价活动被镇江市住房和城乡建设局叫停。

同样在去年11月份,碧桂园潍坊碧桂园凤翔府小区放出了超低价的精装修新房,最后经相关部门约谈开发企业,已认筹的房屋全部收回并退还认筹资金,对开发企业实行联合惩戒,给予信用减20分。

有业内人士告诉雷达财经,这种大幅降价促销的行为,对开发商来说,可以短时间回笼大量资金;对于买到便宜房子的购房者来说,是捡了漏;但是心中最苦的莫过于前期买了相关项目的业主了,他们面临着房产的直接损失。

但对碧桂园来说,降价促销手段并非无往不利。据“闽南微资讯”的文章,2021年12月初,碧桂园在武汉市蔡甸区的唯一项目“碧桂园星樾”开盘推出的218套新房,去化率仅25%。

据悉,该项目备案均价约8840元/平,实际售价仅7685元/平,对比前期6月份8300元/平的开盘价格,降价幅度接近千元。而蔡甸区的新房均价整体在9457元/平,项目价格远低于销售均价,然而大幅度的降价并未给碧桂园带来成交量的提升。

多家媒体曾报道,2021年9月27日,碧桂园召开了“誓保全年8000亿销售目标”高管会议,每月800亿目标,如年底未完成全年目标,集团分管营销、品牌、投资及文商旅的常务副总裁程光煜请辞。

除了表决心,碧桂园还设立每月1亿元奖励,“完成就奖励,完不成直接请辞,谁阻碍清理谁。”但根据克而瑞统计,碧桂园2021年不论全口径金额还是操盘金额,都未超过8000亿元。

因此,从如此重压之下仍未完成目标和频频的降价促销动作来看,碧桂园似乎面临着去化困难的问题。

在业内,和恒大一样,碧桂园是著名的“三四线之王”。根据中指研究院数据,2021年全年碧桂园权益销售金额5582亿元,对应权益销售面积6682万平方米;万科同期权益销售金额5080.4亿元,对应权益销售面积3040.3万平方米。简单计算,碧桂园销售单价约8354元/平方米,万科销售单价在1.67万元/平方米。

有分析认为,本轮市场调整中,一二线城市房价适当波动的情况下,流动性依然存在;但在三四线城市,棚改潮已过,再加上本身人口大量流出,购房者越来越少。

这也意味着,重仓三四线城市的碧桂园,正面临着房子卖不掉的窘境。

负债总额高达1.74万亿

截至2022年1月6日,碧桂园港股卖空股数达4999.4万股,较2021年12月31日的2103.8万股出现翻倍,为近半个月来最高数额。

碧桂园的股价也自2021年下跌35.45%之后,今年至今再跌1.3%,总市值跌至1580亿港元。

过去,碧桂园成功的核心在于“高周转”模式,该模式是规模扩张的利器,隐患是推高了企业的负债规模。

据2021年半年报,碧桂园负债总额高达1.74万亿,相较于2020年末的1.76万亿元减少了190.19亿元。虽然有所减少,但相较于巨大的基数而言,仍然维持在高位。

剔除部分将来要转化为收入的“合同负债”,截至2021年6月30日,碧桂园有息负债由2020年底约3264.85亿下降至3242.4亿,减少22.45亿元,下降幅度也有限。

截至2021年10月26日,中国恒大、碧桂园和佳兆业集团存续的地产美元债规模最大,分别为140.01亿美元、116.94亿美元和113.74亿美元。另外,碧桂园2021年上半年的资产负债率达86.24%,已经超过了中国恒大。

去年,网上不时传出碧桂园欠薪、欠施工方工程款的消息,例如碧桂园位于菏泽的一项目工地发生工人讨薪被车轧伤事件、信阳的碧桂园黄金时代楼盘民工以跳楼方式讨薪等。

12月16日,“正北方网”报道称,碧桂园包头一处项目,在施工方于2018年9月30日顺利通过竣工验收后,碧桂园旗下的项目公司至今仍拖欠着90万多元工程款和277万元质保金。

市场整体下行、融资通道收缩的背景下,去年下半年以来碧桂园减少了土地投资支出。据亿翰智库统计,从新增货值来看,2021年1-12月,碧桂园累计新增货值4840.2亿元,11月单月新增货值211.8亿元、12月新增货值仅有60.2亿元。

除此之外,媒体多次报道过的碧桂园旗下社区金融平台碧有信,通过在陕西文交所备案产品,被怀疑和恒大理财一样向碧桂园的地产项目“输血”。此前与碧有信合作众多的汇联金融,已被立案侦查。近日,证监会也发起对“伪私募”、“伪金交所”等风险深入开展整治。

尽管年末房企融资政策有所“松绑”,12月份碧桂园成功发行20亿储架供应链金融ABS首期产品,但机构预计,年末融资政策偏正面是旨在维稳纠偏,短期内房企融资仍将低位运行,未来将更加依赖销售回款和自筹资金。

对于碧桂园的后续发展,雷达财经将继续关注。

注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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